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Na última segunda-feira (19/10), o Supremo Tribunal Federal concluiu o julgamento acerca da aplicação da imunidade do ITBI na integralização de imóveis ao capital social de empresas, com possíveis reflexos para operações futuras e para situações já realizadas.

Marcelo Camargo/Agência Brasil

Nos últimos anos, as holdings ganharam espaço no planejamento patrimonial e sucessório de famílias e empresários brasileiros. A possibilidade de organizar bens em uma estrutura societária, facilitar a administração do patrimônio e estabelecer regras para sua administração e  sucessão além de organizar custos e tributos fez com que muitas pessoas passassem a considerar esse modelo.

Nesse processo, é comum que imóveis sejam transferidos para uma pessoa jurídica por meio da chamada integralização de capital social. Em termos simples, o sócio utiliza um bem de seu patrimônio, como uma casa, um apartamento ou outro imóvel para compor o capital da empresa, passando o bem a integrar o patrimônio da sociedade criada para esse fim e desse modo, passando a deter participação societária e, indiretamente, o interesse econômico sobre o patrimônio da sociedade.

Embora essa operação seja uma ferramenta legítima de organização patrimonial, sua realização pode envolver questões tributárias e econômicas relevantes. Uma delas é a incidência do Imposto sobre a Transmissão de Bens Imóveis (ITBI), tributo municipal incidente sobre operações que envolvam a transmissão de bens imóveis, cuja incidência, nesse contexto, é objeto de uma importante discussão no Supremo Tribunal Federal.

A Constituição prevê, no artigo 156, § 2º, inciso I, hipóteses de não incidência do ITBI na transmissão de imóveis para a realização de capital social. A controvérsia está no alcance dessa proteção quando a empresa que recebe o imóvel exerce atividade preponderantemente imobiliária.

Atualmente, a interpretação adotada por muitos municípios considera relevante a atividade desenvolvida pela pessoa jurídica que recebe o bem. Assim, quando a empresa tem como atividade predominante a compra e venda de imóveis, a locação imobiliária ou o arrendamento mercantil, pode haver cobrança do imposto, conforme o enquadramento da operação e o entendimento aplicado pelo município.

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O conceito de atividade preponderantemente imobiliária está previsto no artigo 37 do Código Tributário Nacional (CTN). Em regra, considera-se caracterizada essa preponderância quando mais de 50% da receita operacional da pessoa jurídica adquirente decorre de operações imobiliárias. Por sua vez, para empresas que iniciam suas atividades após a aquisição do imóvel ou que tenham menos de dois anos de atividade, a legislação estabelece um critério específico de apuração, considerando os três primeiros anos seguintes à aquisição.

É justamente nesse ponto que surge a discussão: a imunidade do ITBI na integralização de capital social deve ser reconhecida mesmo quando a empresa tem atividade preponderantemente imobiliária?

A controvérsia chegou ao Supremo por meio do Recurso Extraordinário nº 1.495.108, que deu origem ao Tema 1.348 da repercussão geral.

O caso envolveu uma empresa que questionou a cobrança de ITBI pelo município de Piracicaba sobre um imóvel destinado à integralização de seu capital social. A discussão ultrapassou o interesse específico das partes e passou a ser analisada pelo STF para definir o alcance da imunidade em situações semelhantes.

O reconhecimento e definição do tema são relevantes, uma vez que permite que o tribunal estabeleça uma orientação destinada a uniformizar discussões equivalentes nas instâncias inferiores.

Julgamento teve diferentes etapas

Em setembro de 2026, o relator, ministro Edson Fachin, reiterou seu entendimento favorável à imunidade independentemente da atividade preponderante da empresa, observado o limite do capital efetivamente integralizado. Em outras palavras, a imunidade não alcança eventual parcela do valor do imóvel que exceda esse limite.

A posição foi acompanhada pelos ministros Cristiano Zanin, André Mendonça, Nunes Marques, Luiz Fux e Alexandre de Moraes. Em sentido contrário, os ministros Gilmar Mendes e Flávio Dino defenderam que a imunidade não alcançaria as empresas cuja atividade preponderante fosse a compra e venda, a locação ou o arrendamento mercantil de imóveis.

Desse modo, foi formada a maioria a favor da imunidade, por 8 votos a 2, restando pendente o texto final da tese de repercussão geral, bem como a confirmação da modulação de seus efeitos.

Com o entendimento favorável à imunidade, a atividade preponderantemente imobiliária, por si só, não deve ser, por si só, motivo para a incidência do ITBI na integralização de imóveis ao capital social.

A mudança poderá ser relevante para holdings patrimoniais, empresas imobiliárias, incorporadoras e empresários que pretendam organizar ou reorganizar seus ativos por meio de estruturas societárias. Operações que atualmente enfrentam questionamentos ou cobranças municipais poderão passar a ser analisadas sob uma orientação mais uniforme.

Isso, contudo, não significa que toda transferência de imóvel para uma empresa estará automaticamente livre do imposto. Será necessário observar os limites da tese fixada pelo STF, a efetiva realização do capital social e as particularidades da operação. O próprio voto do relator ressalva a possibilidade de os fiscos municipais demonstrarem eventual simulação ou fraude destinada à obtenção indevida da imunidade.

Além disso, a discussão não deve ser confundida com o entendimento firmado pelo STF no Tema 796, segundo o qual a imunidade não alcança a parcela do valor dos bens que exceder o limite do capital social a ser integralizado. A relação entre os dois temas continua sendo relevante para a análise das operações.

Mesmo após a definição do entendimento jurídico, existe uma questão que poderá influenciar significativamente seus efeitos práticos, a eventual modulação dos efeitos da decisão.

Em determinadas situações, o STF pode estabelecer a partir de quando sua decisão produzirá efeitos, considerando aspectos como segurança jurídica e excepcional interesse social. Essa técnica é conhecida como modulação dos efeitos e está prevista, entre outras normas, no artigo 27 da Lei nº 9.868/1999, observados os requisitos legais aplicáveis.

Se a decisão produzir efeitos prospectivos, isto é, ex nunc, sua aplicação poderá ficar restrita a partir de um marco temporal definido pelo tribunal, sem alcançar automaticamente todas as situações anteriores. Por sua vez, se forem admitidos efeitos retroativos, usualmente denominados ex tunc, a decisão poderá alcançar relações jurídicas constituídas anteriormente, respeitados os limites estabelecidos pelo próprio STF e as particularidades de cada caso.

Distinção é especialmente relevante para quem já integralizou imóveis e recolheu ITBI

Uma decisão favorável não significa, por si só, que todos os valores pagos anteriormente poderão ser recuperados. A possibilidade de restituição dependerá do conteúdo final do julgamento, de eventual modulação, dos prazos aplicáveis e das circunstâncias de cada recolhimento.

Da mesma forma, quem planeja integralizar imóveis futuramente deverá considerar o entendimento definitivo e os limites que vierem a ser estabelecidos pelo Tribunal, sem presumir que a formação de maioria, antes da conclusão formal, resolva automaticamente todas as situações.

Desse modo, a decisão do Tema 1.348 poderá trazer maior previsibilidade para empresas e sócios que utilizam imóveis na composição do capital social, inclusive em estruturas de planejamento patrimonial e sucessório. Seus efeitos, porém, dependerão da tese definitiva e de eventual modulação pelo STF.

Para quem pretende realizar novas integralizações ou já recolheu ITBI em operações anteriores, acompanhar a conclusão do julgamento será importante para compreender as possíveis repercussões tributárias e avaliar cada situação à luz dos critérios que vierem a ser estabelecidos pelo tribunal.

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