A Lei Complementar 214/2025 trouxe para o campo do IBS e da CBS uma figura até então estranha à tributação do consumo: a pessoa física que vive de aluguéis. Pelo artigo 251, § 1º, I, passa a ser contribuinte do regime regular quem, no ano-calendário anterior, tiver receita de locação, cessão onerosa ou arrendamento superior a R$ 240 mil (valor corrigido pelo IPCA) e tiver por objeto mais de três imóveis distintos. Os dois requisitos são cumulativos.
A regra parece simples até que se pergunte: e o casal? Marido e mulher casados em comunhão universal, titulares de um mesmo conjunto de imóveis, somam suas locações para verificar os limites ou cada um é analisado isoladamente? A lei complementar silenciou. Os regulamentos, o Decreto 12.955/2026, para a CBS, e a Resolução CGIBS 6/2026, para o IBS, editados em espelho, deram a resposta e, com ela, abriu uma segunda questão, de ordem prática: quem deve se inscrever no CNPJ?
A solução do regulamento: fração ideal e apuração individual
O ponto central está no artigo 382, § 9º, que tem a mesma numeração e a mesma redação no Decreto 12.955/2026 e na Resolução CGIBS 6/2026:
“A fração ideal de bem comum ou em condomínio será considerada imóvel distinto para fins dos incisos I a III do caput, hipótese em que o valor da operação será proporcional à respectiva fração ideal.”
A expressão “bem comum” é decisiva. Ao lado do condomínio ordinário, o regulamento alcança expressamente os bens comuns, categoria que abrange, por excelência, o patrimônio comum do casal. O dispositivo se completa com o artigo 381, que trata da copropriedade pro indiviso: a apuração “será realizada individualmente para cada contribuinte” (§ 2º, I) e o tributo, CBS em um regulamento, IBS no outro, incide “proporcionalmente sobre a parte do imóvel relativa ao coproprietário que se enquadrar na condição de contribuinte” (§ 3º). O § 10 do artigo 382, por sua vez, obriga os cartórios a informar a fração ideal de cada titular para fins do Cadastro Imobiliário Brasileiro (CIB).
SpaccaO resultado é que não há soma das locações do casal. Cada cônjuge é examinado por si, e dois efeitos decorrem do § 9º.
Quanto ao número de imóveis, a fração ideal de cada cônjuge em cada imóvel comum conta como um imóvel distinto. Se o casal tem cinco imóveis comuns, cada cônjuge detém cinco imóveis distintos e, portanto, ambos superam o requisito de “mais de três”.
Quanto à receita, ela é atribuída a cada um na proporção de sua fração ideal, em regra, 50%.
Um exemplo ilustra a consequência. Com cinco imóveis comuns e receita anual de R$ 400 mil, cada cônjuge aufere R$ 200 mil: nenhum é contribuinte. Com R$ 500 mil, cada um aufere R$ 250 mil: ambos passam a sê-lo, cada qual sobre a sua metade. Na prática, o critério individual quase dobra o faturamento que um casal suporta antes de ingressar no regime.
A tensão com o Direito Civil
A solução é tecnicamente engenhosa, mas convive com uma tensão conceitual. Na comunhão universal (CC, artigo 1.667), os bens comuns formam uma massa indivisa, em mão comum: cada cônjuge é titular do todo, sem quotas, e a meação só se concretiza com a dissolução da sociedade conjugal. A rigor, não existe “fração ideal” entre cônjuges como existe entre condôminos.
Isso não torna o § 9º inválido. O artigo 109 do CTN autoriza a lei tributária a atribuir efeitos fiscais próprios a institutos de direito privado, vedando apenas que se altere seu conteúdo para definir competência (artigo 110). O regulamento não redefine a comunhão; adota, para fins de enquadramento, a presunção de partilha igualitária, a mesma lógica que o imposto de renda aplica há décadas aos rendimentos de bens comuns. E, por ser uma solução que favorece o contribuinte, dificilmente será contestada por ele. Ainda assim, ganharia em segurança jurídica se estivesse expressa na lei complementar.
A tensão é mais aguda na comunhão parcial e na união estável (CC, artigos 1.658 e 1.725). Os imóveis adquiridos antes do casamento são particulares, mas seus frutos, os aluguéis, entram na comunhão (CC, artigo 1.660, V). O § 9º, porém, vincula a receita à fração ideal do imóvel, e não à titularidade civil dos frutos. Para o IBS/CBS, portanto, o aluguel do imóvel particular será atribuído integralmente ao cônjuge proprietário, ainda que civilmente pertença a ambos. É um descompasso que o planejamento patrimonial precisará considerar.
O CNPJ: os dois cônjuges devem se inscrever
Definido que cada cônjuge é contribuinte autônomo, surge a questão operacional. O artigo 105 de ambos os regulamentos obriga a pessoa física contribuinte da CBS e do IBS a se registrar no CNPJ antes do início das atividades. A Receita Federal e o Comitê Gestor anunciaram, em conjunto, que tanto para o IBS quanto para a CBS a inscrição no CNPJ e a emissão de documentos fiscais pelas pessoas físicas só serão obrigatórias a partir de 1º de janeiro de 2027, no decreto, a regra foi positivada no § 4º-A do artigo 105, incluído pelo Decreto 13.075/2026. Até lá, seguem válidos os mecanismos atuais de identificação fiscal, e está prevista para novembro de 2026 a disponibilização de um sistema simplificado de inscrição no CNPJ, inspirado no modelo do MEI. Nos dois textos, o § 4º esclarece que essa inscrição vale exclusivamente para a CBS e o IBS: a pessoa física não se converte em pessoa jurídica para o imposto de renda.
Poderia apenas um dos cônjuges se inscrever, apurando o tributo de forma concentrada? A resposta é negativa, por três razões.
Primeiro, a obrigação de inscrição recai sobre quem é contribuinte, e o regulamento fez de cada cônjuge um contribuinte autônomo em relação à sua fração. Não há dispositivo que autorize um a se inscrever pelo outro, nem preveem os regulamentos inscrição para o “condomínio” entre cônjuges, diferentemente do condomínio edilício, que tem regra própria (artigo 105, § 3º, VI, “a”).
Segundo, no cenário típico, todos os imóveis comuns e receita dividida pela metade, os dois cônjuges se enquadram simultaneamente. Se apenas um se inscreve, o outro passa a ser contribuinte não inscrito, sujeito à multa de dez UPF para cada tributo (artigo 577, I, do Decreto; artigo 591, I, da Resolução) e exposto ao regime especial de fiscalização, que o Decreto admite, nessa hipótese, independentemente de procedimento prévio.
Terceiro, a faculdade do artigo 381, § 2º, II, emissão de um único documento fiscal, por opção dos coproprietários, não concentra a apuração. O inciso imediatamente anterior a afasta expressamente: a apuração é individual. O documento único é mera simplificação da emissão perante o locatário e não dispensa a inscrição de ninguém.
Há, contudo, situações assimétricas. Quando um dos cônjuges possui imóveis particulares, ou na comunhão parcial, é possível que apenas um ultrapasse os limites. Nesse caso, só ele se inscreve, e o IBS e a CBS incidem apenas sobre sua parte (artigo 381, § 3º); o documento único continua disponível, com a segregação das parcelas.
Pontos ainda em aberto
Um risco relevante foi afastado: a Resolução CGIBS 6/2026 reproduz, para o IBS, os artigos 381 e 382 do Decreto com a mesma numeração e redação, inclusive o § 9º. A harmonia entre os regulamentos evita que o mesmo casal seja enquadrado de um modo para a CBS e de outro para o IBS. Ainda assim, dois aspectos merecem atenção.
O primeiro é a mecânica do documento fiscal único. A chave de acesso identifica um único emitente (artigo 124, § 1º, I, de ambos os regulamentos), e o regulamento não define como se identificarão os demais coproprietários, como se segregarão os débitos nem como funcionará o split payment nesse cenário. Tudo isso depende de ato conjunto da Receita Federal e do Comitê Gestor.
O segundo é a prova da divisão. Se apenas um dos cônjuges figura como locador e recebe os aluguéis, a fiscalização poderá tentar atribuir-lhe a integralidade da receita. É recomendável que contratos, recibos, Dimob e declarações de imposto de renda reflitam a titularidade de ambos e a divisão das receitas. Convém lembrar, ainda, que operações entre partes relacionadas, conceito que, no artigo 5º, § 4º, alcança cônjuges e parentes em diversas hipóteses, entram no cálculo dos limites pelo valor de mercado (artigo 382, § 8º), o que afeta, por exemplo, imóveis locados a preço reduzido à empresa da família.
Conclusão
O Decreto 12.955/2026 e a Resolução CGIBS 6/2026 resolveram, de forma harmônica e em favor da individualização, uma lacuna relevante da LC 214/2025: para fins de enquadramento no IBS/CBS, o casal não é uma unidade. Cada cônjuge conta os imóveis em que detém fração ideal e computa apenas a receita proporcional a ela. A consequência operacional é igualmente clara: enquadrados ambos, ambos devem se inscrever no CNPJ a partir de 2027, ainda que optem por emitir documento fiscal único. Para quem vive de aluguéis, os próximos meses são o momento de revisar contratos, a titularidade dos imóveis e a documentação das receitas, antes que a primeira nota precise ser emitida.
O post Casal, aluguéis e IBS/CBS: a fração ideal e o CNPJ de cada cônjuge nos regulamentos da CBS e do IBS apareceu primeiro em Consultor Jurídico.