A conservação das áreas de preservação permanente e da reserva legal constitui obrigação de natureza real por expressa opção legislativa. O artigo 2º, § 2º, da Lei nº 12.651/2012 estabelece que “as obrigações previstas nesta Lei têm natureza real e são transmitidas ao sucessor, de qualquer natureza, no caso de transferência de domínio ou posse do imóvel rural”, regra reiterada pelo artigo 7º, § 2º, quanto à recomposição da vegetação suprimida em APP. [1] Trata-se da consagração legislativa da obrigação propter rem: ao atribuir natureza real às obrigações ambientais, o legislador as configurou como obrigações acessórias do direito real, que acompanham a coisa — ambulat cum domino — e vinculam, a cada momento, apenas quem detém o título. [2]
ReproduçãoA obrigação “é da coisa”, e não da pessoa do proprietário: o titular atual deve manter e recompor os contornos ecológicos internos do domínio independentemente da autoria da degradação, ao passo que o alienante, ao perder o vínculo real, deixa de ser devedor da obrigação real, pois já não guarda relação jurídica com a coisa que a suportava. [3]
A recomposição patrimonial entre as partes privadas resolve-se no plano interno da alienação: o adquirente que cumpre a obrigação real suportando passivo constituído pelo antecessor pode voltar-se regressivamente contra ele para reaver as despesas, com fundamento na garantia contratual e na vedação do enriquecimento sem causa (artigos 884 e seguintes do Código Civil), desde que não tivesse ciência do inadimplemento ao tempo da aquisição — ciência cuja demonstração, registre-se, o sistema registral e o Cadastro Ambiental Rural tendem a facilitar, na medida em que tornam ostensiva a situação ambiental do imóvel e dificultam a alegação de desconhecimento pelo adquirente. [4]
Obrigações ambientais
SpaccaÉ exatamente esse desenho que a tese fixada no Tema Repetitivo 1.204 desfigura, ao estabelecer que “as obrigações ambientais possuem natureza propter rem, sendo possível exigi-las, à escolha do credor, do proprietário ou possuidor atual, de qualquer dos anteriores, ou de ambos, ficando isento de responsabilidade o alienante cujo direito real tenha cessado antes da causação do dano, desde que para ele não tenha concorrido, direta ou indiretamente”. [5]
A “escolha do credor” é, tecnicamente, o regime da solidariedade passiva do artigo 275 do Código Civil, e a solidariedade, por imposição do artigo 265, não se presume: resulta da lei ou da vontade das partes. Não há, na Lei nº 12.651/2012 ou na Lei nº 6.938/1981, norma que institua solidariedade entre alienante e adquirente quanto às obrigações de conservação de APP e Reserva Legal; o que a lei instituiu foi transmissão ao sucessor — figura logicamente oposta à coexistência de devedores.
Ao converter transmissão em concurso de devedores à escolha do credor, o Repetitivo criou direito novo, o que é constitucionalmente vedado: o Poder Judiciário não legisla (CF, artigos 2º), e o rito dos recursos repetitivos existe para uniformizar a interpretação da lei federal, não para suprir norma que o legislador deliberadamente não editou. Na prática, o Tema 1.204 anula o conceito de obrigação propter rem e o converte em responsabilidade: se a exigibilidade contra os titulares anteriores depende de um juízo sobre terem “concorrido, direta ou indiretamente” para o dano — juízo de imputação causal, estranho a uma obrigação que por definição prescinde de conduta —, o que se está aplicando a eles não é a “obrigação da coisa”, mas a responsabilidade civil do artigo 14, § 1º, da Lei nº 6.938/1981, travestida de obrigação real. O mesmo se dá com a Súmula 623, [6] que, ao misturar elementos da responsabilidade ambiental e da obrigação propter rem, gera extensão indevida do dever de reparar, descaracterizando ambos os institutos.
Poluidor indireto
Nem se diga que a tese encontraria amparo no conceito de poluidor indireto do artigo 3º, IV, da Lei nº 6.938/1981. A invocação dessa figura para alcançar titulares sucessivos do imóvel padece de dupla impropriedade. Poluidor indireto é conceito de responsabilidade civil — pressupõe contribuição causal para o dano —, ao passo que a obrigação de conservar APP e Reserva Legal é obrigação real, que deriva da função socioambiental da propriedade e independe de qualquer relação causal; usar a primeira categoria para fundamentar a segunda é repetir a mesma confusão entre institutos. A segunda impropriedade é de conteúdo: como sustentei em Responsabilidade Civil Ambiental — Uma Breve Introdução, [7] a imputação do poluidor indireto não é automática nem puramente objetiva — a responsabilização de quem não praticou materialmente a conduta degradadora exige que o agente tivesse conhecimento da prática lesiva e detivesse poder de controle sobre o causador direto, sob pena de se transformar o artigo 3º, IV, em cláusula de responsabilidade universal, desvinculada de qualquer nexo de imputação.
Tese que desenvolvi, quanto à construção jurisprudencial do conceito, demonstrando que a responsabilidade objetiva do poluidor indireto não encontra amparo adequado no sistema, respondendo o poluidor indireto subjetivamente, [8] e, quanto à sua aplicação setorial, no estudo sobre a distribuição de combustíveis. [9] Ora, o adquirente de imóvel com passivo pretérito não teve — por definição — conhecimento contemporâneo da prática nem poder de controle sobre o alienante que degradou; e o alienante, após a tradição, não tem conhecimento nem controle sobre o que o adquirente fará da coisa. Nenhum dos dois é, portanto, poluidor indireto do dano do outro: o conceito simplesmente não serve de ponte para a solidariedade que o Tema 1.204 instituiu sem lei.
Penalidade administrativa
A depuração conceitual é confirmada, por contraste, pelo tratamento que a própria jurisprudência dá às esferas sancionatórias. O Superior Tribunal de Justiça reconhece que a sanção não acompanha a coisa: no REsp 1.251.697/PR assentou-se a ilegitimidade passiva do adquirente da propriedade para a cobrança de multa aplicada administrativamente, por se tratar de penalidade administrativa, distinta da obrigação civil de reparar, com incidência do princípio da responsabilidade pessoal da pena; [10] e no REsp 1.823.083 afirmou-se que a multa administrativa tem como fundamento o poder sancionador do Estado, o que a torna incompatível com o caráter ambulatorial das obrigações fundadas na responsabilidade civil ambiental — orientação que os tribunais estendem ao adquirente, por ser a multa sanção de caráter pessoal, inconciliável com a natureza propter rem das obrigações civis, não podendo ser transferida a quem não praticou a infração. [11]
A responsabilidade penal, por sua vez, é personalíssima por força do artigo 5º, XLV, da Constituição. Como já proclamou a própria Corte, “a responsabilidade civil por dano ambiental é subjetivamente mais abrangente do que as responsabilidades administrativa e penal, não admitindo estas últimas que terceiros respondam a título objetivo por ofensas ambientais praticadas por outrem”. [12] Se multa e pena não transitam com o imóvel, a coerência sistemática exige reconhecer que tampouco transita a responsabilidade civil, que igualmente pressupõe conduta e nexo causal: o que transita é unicamente a obrigação real de conservação. O novo proprietário recebe o dever, nunca a culpa — não é sucessor dos danos causados pelo antecessor.
Conclusão
Em síntese: a conservação de APP e Reserva Legal é obrigação propter rem por expressa dicção dos artigos 2º, § 2º, e 7º, § 2º, da Lei nº 12.651/2012, devida pelo titular atual da coisa e transmitida — não compartilhada — a cada sucessão no domínio ou na posse; o adquirente que a cumpre sem ciência do inadimplemento do antecessor tem contra ele pretensão regressiva pelas despesas; o degradador permanece alcançável pelas vias próprias das responsabilidades civil, administrativa e penal, cada qual com seus pressupostos de imputação; e a figura do poluidor indireto não socorre a extensão subjetiva promovida pela jurisprudência, pois exige conhecimento da prática lesiva e poder de controle sobre o causador, ausentes na mera sucessão dominial.
O Tema 1.204, ao facultar ao credor a escolha entre titulares sucessivos, não interpretou a obrigação propter rem: instituiu, sem base legal, solidariedade que a lei não criou — e, como o Poder Judiciário não legisla, criou direito novo, convertendo obrigação em responsabilidade e esvaziando a categoria que o legislador de 2012 deliberadamente positivou.
[1]BRASIL. Lei nº 12.651, de 25 de maio de 2012 (Código Florestal), art. 2º, § 2º, e art. 7º, § 2º.
[2]MELO, Marcelo Augusto Santana de. Novo Código Florestal e o Registro de Imóveis. IRIB. Disponível aqui.
[3]O dano ambiental e a obrigação propter rem: uma nova interpretação da Súmula 623 do STJ. Disponível aqui.
[4]MELO, Marcelo Augusto Santana de, op. cit.
[5]BRASIL. Superior Tribunal de Justiça. Tema Repetitivo 1.204 (REsp 1.962.089/MS e REsp 1.953.359/SP), Rel. Min. Assusete Magalhães, Primeira Seção, julgado em 13/09/2023.
[6]BRASIL. Superior Tribunal de Justiça. Súmula 623, Primeira Seção, aprovada em 12/12/2018, DJe 17/12/2018: “As obrigações ambientais possuem natureza propter rem, sendo admissível cobrá-las do proprietário ou possuidor atual e/ou dos anteriores, à escolha do credor.”
[7]ANTUNES, Paulo de Bessa. Responsabilidade Civil Ambiental – Uma Breve Introdução. 2. ed. Indaiatuba: Editora Foco, 2026.
[8]ANTUNES, Paulo de Bessa. A construção jurisprudencial do conceito de poluidor indireto. Revista de Direito Ambiental e Sociedade (UCS). Disponível aqui.
[9]ANTUNES, Paulo de Bessa. O conceito de poluidor indireto e a distribuição de combustíveis. Revista da Seção Judiciária do Rio de Janeiro (SJRJ). Disponível aqui.
[10]BRASIL. Superior Tribunal de Justiça. REsp 1.251.697/PR, Segunda Turma. Sobre o julgado e a incidência do princípio da intranscendência da pena, ver: REsp 1251697/PR – Incidência do Princípio da Intranscendência da Pena em Caso de Multa por Desmatamento. Revista Direito Público (IDP). Disponível aqui.
[11]BRASIL. Superior Tribunal de Justiça. REsp 1.823.083, Primeira Turma. Cf. a notícia oficial: “Multa administrativa por dano ambiental não é transmitida a herdeiro da área degradada” (STJ, 17/09/2024).
[12]BRASIL. Superior Tribunal de Justiça. REsp 1.251.697/PR, ementa.
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