Construtoras e incorporadoras não podem aplicar a Tabela Price para capitalização mensal de juros por não estarem no rol das entidades autorizadas pelo Sistema Financeiro Nacional (SFN). A prática é considerada abusiva.
FreepikCom esse entendimento, a 1ª turma da 2ª Câmara Cível do Tribunal de Justiça do Estado de Goiás, manteve, por unanimidade, a decisão que declarou nulas as cláusulas de um contrato de compra e venda de lote por aplicação do método por empresa fora do SFN.
Os compradores firmaram um termo de compromisso com a entidade em 2023. Verificaram a existência de cláusulas ilegais, especialmente sobre a aplicação da Tabela Price para amortização do saldo devedor, o que, segundo eles, acarreta a prática de juros sobre juros.
Sustentaram ainda ilegalidade na determinação de transferência de responsabilidade pelo pagamento do Imposto Predial e Territorial Urbano (IPTU) a partir da assinatura do contrato, mesmo com a imissão na posse prevista apenas para 2025.
Eles solicitaram, em sede de tutela de urgência, a nulidade das cláusulas e a restituição dos valores pagos indevidamente.
A ré defendeu a legalidade do contrato e alegou que a aplicação da Tabela Price não implica, por si só, a capitalização de juros.
Em primeira instância, o juiz José Augusto de Melo Silva, da 31ª Vara Cível de Goiânia, ressaltou que a prova pericial concluiu que o sistema de amortização do termo firmado opera com anatocismo, e por isso é prática abusiva a não integrantes do SFN.
Na análise de segundo grau, em decisão monocrática, o desembargador Reinaldo Alves Ferreira argumentou que a cláusula é ilegal por colocar o consumidor em desvantagem exagerada, violando a boa-fé objetiva, nos termos do artigo 51, inciso IV, do Código de Defesa do Consumidor (CDC).
A empresa recorreu da decisão, afirmando que o contrato se submete à Lei 9.514/1997, e não ao CDC, e que a legislação especial autoriza pessoas jurídicas não integrantes do sistema a comercializar imóveis nas mesmas condições asseguradas às entidades que fazem parte dele.
Sobre o pagamento do IPTU, a ré alegou que o artigo 23, parágrafo 2º, da mesma lei impõe ao devedor fiduciante o dever de arcar com os tributos incidentes sobre o bem.
Juros indevidos
O relator, desembargador Reinaldo Alves Ferreira, integrou ao seu voto a fundamentação usada na decisão monocrática, em que sustentou que o laudo pericial confirmou que há incidência de capitalização mensal de juros no contrato firmado entre as partes.
Segundo o magistrado, a previsão de alienação fiduciária e a incidência da Lei 9.514/1997 não conferem às incorporadoras a prerrogativa de anatocismo, já que não estão no rol das empresas autorizadas a operar.
“Sendo assim, a estipulação de juros capitalizados mensalmente sob o pretexto de mútuo civil é nula de pleno direito, nos termos do artigo 2º da Medida Provisória 2.172-32/2001”, reforçou.
O colegiado enfatizou ainda, em relação ao IPTU, que o Superior Tribunal de Justiça, no Tema 886, consolidou o entendimento de que a responsabilidade pelas despesas de condomínio e pelos tributos incidentes sobre o imóvel só é transferida ao comprador a partir da sua efetiva imissão na posse do bem.
Os compradores foram representados pelos advogados Luiz Antônio Lorena de Souza Filho, Carlos Eduardo Vinaud Pignata e Altievi de Oliveira Almeida.
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Processo 5282147-92.2024.8.09.0051
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