A intimação por edital para caracterização da mora, permitida somente se esgotadas as demais vias de notificação do devedor, deve sempre observar os dispostos na Lei 9.514/1997. Dentre as regras, está que o edital deve ser publicado estritamente em veículo impresso, não sendo válida a publicação somente eletrônica.
MagnificCom esse entendimento, desembargador Alessandro Diaferia, da 2ª Turma do Tribunal Regional Federal da 3ª Região, concedeu tutela de urgência para suspender a imissão de posse de um imóvel inadimplido. A decisão monocrática, tomada em agravo de instrumento, reformou a sentença da primeira instância.
Uma mulher celebrou um contrato de financiamento com a Caixa Econômica Federal, com alienação fiduciária de um imóvel vinculado ao Minha Casa, Minha Vida em Bauru (SP). Ocorre que ela entrou em inadimplemento com a instituição, que então notificou-a via edital e moveu uma execução extrajudicial contra o bem, a fim de realizar um leilão.
Para que isso é aconteça, é necessária a caracterização da mora, isto é, o descumprimento da obrigação da mulher com a Caixa. A Lei 9.514/1997, que regula a alienação fiduciária de imóveis, institui que para a constituição da mora é necessária a intimação pessoal do devedor, e apenas se depois dessa intimação o bem permanecer inadimplido é que o banco pode tomá-lo para si (consolidá-lo) e iniciar os procedimentos de leilão. A norma também apresenta uma exceção para caso o devedor não seja encontrado: permite a intimação via edital, por três dias, que deve ser publicado no jornal de maior circulação local.
No caso em questão, a mulher questionou justamente esse procedimento. Ela afirmou que a Caixa Econômica não esgotou os meios de intimá-la, dirigindo-se apenas à portaria do condomínio, o que tornaria ilegítima a notificação via edital. E essa intimação, segundo a agravante, também foi irregular, uma vez que apresentava contrato, data, registro e matrícula pertencentes a relação jurídica diversa. Além disso, a CEF publicou o edital apenas em diário eletrônico, não em veículo impresso, contrariando a Lei 9.514/1997. Por isso, pediu tutela de urgência para manutenção do imóvel.
Por sua vez, a Caixa sustentou que a intimação por edital foi legítima, diante da não localização da agravante. Além disso, argumentou que o Tema 1.288 do Superior Tribunal de Justiça instituiu que depois da consolidação do imóvel, o devedor não pode mais pagar as parcelas atrasadas visando recuperar o bem — garantindo ao réu apenas a preferência para adquiri-lo caso ele vá a leilão.
Intimação irregular
Ao avaliar o caso, o magistrado afastou a incidência da tese do STJ. Conforme esclareceu, o Tema 1.288 só se aplicaria se a discussão fosse sobre fatos ocorridos depois da consolidação do bem, mas a agravante questiona justamente a caracterização da mora que levou a Caixa a tomar o imóvel.
Sobre o processo, o desembargador considerou que as informações apresentadas demonstram, em análise preliminar, irregularidades no cumprimento da Lei 9.514/1997. Segundo o relator, a Caixa Econômica não tentou intimar a devedora pela via postal, com aviso de recebimento, nem em endereço diverso do imóvel alienado.
“Soma-se a isso que as publicações editalícias foram veiculadas em diário registral eletrônico, conforme as edições juntadas aos autos, sem que a documentação apresentada até esta fase demonstre publicação em jornal de maior circulação local. A distinção não é indiferente, porque a autorização de publicação eletrônica introduzida pelo § 10 do art. 27 da Lei nº 9.514/1997 dirige-se aos editais de leilão, cuja realização se dá por meio eletrônico, ao passo que a intimação para purgação da mora permanece regida pelo § 4º do art. 26“, explicou o magistrado.
Com a probabilidade de direito demonstrada, o desembargador se voltou para o perigo de dano. Conforme relatou, o imóvel já foi alienado a terceiros pela Caixa por venda direta, o que pode afetar o julgamento do mérito da ação.
Por isso, o magistrado concedeu tutela para manter a mulher temporariamente na posse do bem.
O advogado Victor Negrini Goldani, do escritório Neiser & Goldani Advogados Associados, atuou a favor da agravante.
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Processo 5025915-33.2026.4.03.0000
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