Desde 1º de dezembro de 2026, o locador do regime regular emite nota fiscal de cada aluguel recebido, com destaque de IBS e CBS. Em janeiro de 2027, o PIS e a Cofins se extinguem e a CBS passa a ser efetivamente cobrada. A LC 214/25 apontou o contribuinte e reduziu a alíquota da locação. Não disse, porém, quem arca com os novos tributos nos contratos em curso.
SpaccaA disputa não esperou 2027: em novembro de 2025, o Diário do Comércio já noticiava que administradoras de shopping centers pediam a lojistas cláusulas de repasse imediato de qualquer aumento de tributo. [1]
Antes do aluguel de dezembro, locador e locatário precisam acertar o preço. Para isso, o locador terá de decidir se adere à opção de 3,65%, e o locatário, verificar se o tributo lhe dá crédito.
O que muda na incidência
A locação, a cessão onerosa e o arrendamento de imóveis integram o regime específico de bens imóveis (LC 214/25, artigos 251 e 252, III). O contribuinte é o locador (artigo 263, III). As alíquotas têm redução de 70% (artigo 261, parágrafo único), e a locação residencial conta com redutor de R$ 600 por mês, por imóvel, na base de cálculo (artigo 260).
Para o contrato, interessam duas regras: o fato gerador ocorre no pagamento (artigo 254, III), e IBS e CBS são cobrados por fora, isto é, não integram a própria base de cálculo (Constituição, artigos 156-A, § 1º, IX, e 195, § 17; LC 214/25, artigo 12, § 2º, I). Por isso, o tributo se soma ao aluguel na nota, em vez de vir embutido no preço.
A pessoa física só se torna contribuinte se a receita de locação superar R$ 240 mil no ano anterior, ou esse limite acrescido de 20% no próprio ano, e envolver mais de três imóveis distintos (artigo 251, § 1º, I, § 2º, II, e § 5º; Decreto 12.955/26, artigo 382, § 1º, III). O limite é corrigido mensalmente pelo IPCA. Abaixo desse patamar, o aluguel segue tributado apenas pelo imposto de renda.
O preço que o contrato não fixou
A lei complementar criou um capítulo de reequilíbrio econômico-financeiro para os contratos administrativos e, no artigo 373, § 2º, deixou os contratos privados de fora: eles permanecem “sujeitos às disposições da legislação específica”.
SpaccaNo aluguel de imóvel urbano, a legislação específica é a Lei 8.245/91, conhecida como “Lei do Inquilinato”. Locador e locatário podem fixar novo aluguel de comum acordo, a qualquer tempo (artigo 18).
Sem acordo, resta a ação revisional, que só cabe após três anos de vigência do contrato ou do último acordo e serve para ajustar o aluguel ao preço de mercado, não para repassar tributo (artigo 19).
A cláusula de encargos tampouco resolve. O artigo 22, VIII, atribui ao locador os impostos e taxas “que incidam ou venham a incidir sobre o imóvel”, salvo disposição em contrário no contrato. IBS e CBS, porém, incidem sobre a operação de locação, e não sobre o imóvel. A cláusula escrita para o IPTU, a nosso ver, dificilmente alcança os novos tributos.
Logo, resta o texto do contrato. Se ele fixa o aluguel em R$ 100 mil e nada diz sobre tributos, o locador lerá o valor como líquido, com o IBS e a CBS somados à cobrança, e o locatário o lerá como bruto, com o tributo já incluído. A LC 214/25 não resolve a questão e deixa margem para as duas leituras.
A teoria da imprevisão (Código Civil, artigos 317 e 478) é caminho estreito: o contrato firmado depois da EC 132/2023 e da LC 214/25 dificilmente sustentará que o tributo era imprevisível.
Na prática, o mercado tem adotado três soluções. Suponha um aluguel de R$ 100 mil e carga de 2,7% em 2027. No repasse integral, somam-se R$ 2.700 de tributo e o locatário paga R$ 102.700. No ajuste da base, chamado de gross down, o aluguel cai para R$ 97.370,98, para que, somado o tributo, o locatário continue pagando R$ 100 mil.
Na tentativa de reequilíbrio, o aluguel é reduzido pelo PIS e pela Cofins que o locador recolhe hoje, para preservar o que ele recebe líquido. Para o locador do lucro presumido, que recolhe 3,65% sobre a receita, o aluguel passa a R$ 96.350, mais R$ 2.601,45 de tributo. No lucro real, a conta depende dos créditos de cada locador.
A primeira solução protege o locador; a segunda, o locatário. A terceira preserva o líquido atual do locador, e o locatário começa pagando menos que hoje, mas paga mais conforme as alíquotas sobem.
Qualquer que seja a solução, convém aditar o contrato. Nos dois últimos casos, o valor da nota deixa de coincidir com o aluguel contratado, e a divergência pode ser questionada pela fiscalização.
O aditivo, porém, cria um risco civil: o artigo 19 da Lei 8.245/91 conta os três anos da revisional a partir do “acordo anteriormente realizado”. Para evitar que o ajuste tributário reabra esse prazo, o aditivo deve declarar que se limita à alocação do IBS e da CBS e não altera o aluguel para fins do artigo 19.
Opção de 3,65% depois do decreto
O artigo 487 da LC 214/25 permite ao locador recolher IBS e CBS de 3,65% sobre a receita bruta recebida, nos contratos por prazo determinado firmados até 16 de janeiro de 2025. Na locação não residencial, a opção vale pelo prazo original do contrato; na residencial, até o fim desse prazo ou até 31 de dezembro de 2028, o que ocorrer primeiro.
Como a opção cobre apenas o prazo original, o período acrescido por prorrogação ou renovação, inclusive automática, tende a seguir o regime regular. O benefício tem preço fixado em lei: o locador não apropria créditos, perde o redutor social e trata o pagamento como definitivo (artigo 487, §§ 4º, 5º e 7º).
O Decreto 12.955/26, que regulamenta a CBS, foi além no artigo 463. No contrato não residencial, a opção se manifesta na emissão do primeiro documento fiscal com a tributação de 3,65% e vale para todo o período do contrato. No caput, o decreto declarou a opção irretratável, palavra que não consta do artigo 487 da lei.
Como a nota fiscal passa a ser obrigatória nas locações a partir de 1º de dezembro de 2026 (Ato Conjunto RFB/CGIBS 4/2026, artigo 1º, III, “g”), a decisão sobre a opção precisa estar tomada antes da primeira nota de dezembro.
A irretratabilidade muda a conta. Emanoel Marcos Lima e Paulo Henrique Pêgas [2] simularam a carga da locação no regime regular com alíquotas de referência estimadas em 9% para a CBS e 17,5% para o IBS e chegaram a 2,7% em 2027 e 2028, quando o IBS ainda é de 0,1%.
Dali em diante, a carga sobe com o IBS, ultrapassa 3,65% em 2030 e chega a 7,95% em 2033. São estimativas: o Senado ainda não fixou as alíquotas de referência.
Na locação residencial, o resultado é incômodo: a opção termina em 2028, justamente quando custa mais que o regime regular, que ainda admite o redutor social. Na não residencial, só compensa em contratos longos: somados os anos, a economia final supera o custo adicional de 2027 a 2029 apenas nos contratos que alcançam 2033.
Saber se o decreto poderia criar restrição que a lei não criou é tema para outro artigo.
Locatário decide a negociação
O locatário contribuinte do regime regular apropria crédito do IBS e da CBS destacados e pagos na locação (artigo 47). Para ele, o tributo somado ao aluguel é custo recuperável.
O locatário sem direito a crédito está em posição oposta. É o caso da pessoa física, do optante do Simples Nacional que não apura IBS e CBS pelo regime regular e das entidades imunes ou isentas. Para esses locatários, cada ponto percentual repassado é aumento de aluguel.
Mesmo a empresa do regime regular fica sem crédito quando aluga imóvel residencial e o cede sem ônus a sócios, administradores ou empregados, porque a lei o trata como bem de uso ou consumo pessoal (artigo 57, II, e §§ 1º, I, e 5º).
Há ainda o locador que optou pelos 3,65%. A lei veda o crédito do próprio locador (artigo 487, § 4º), mas nada diz sobre o locatário. No regime opcional do parcelamento do solo, a mesma lei vedou expressamente o crédito de quem adquire o imóvel (artigo 486, § 5º).
Como o crédito corresponde ao tributo destacado e pago (artigo 47, § 2º, I), entendemos que o locatário credita os 3,65% recolhidos, conclusão a que também chegam Lima e Pêgas. O ponto ainda não tem orientação oficial.
O momento do crédito também entra na negociação. Como regra, o locatário só credita depois que o débito do locador é extinto (artigo 47). Se o locador recolher no vencimento, que para a CBS é o último dia útil do mês seguinte (Decreto 12.955/26, artigo 45), o locatário paga o tributo com o aluguel e espera semanas pelo crédito.
Para encurtar essa espera, a lei prevê o split payment, que separa o tributo no momento do pagamento (artigos 31 a 35), e admite que o locatário recolha o tributo quando o meio de pagamento não permitir a segregação (artigo 36).
Até que uma dessas modalidades seja implementada, basta o destaque correto na nota (artigo 48). O contrato deve antecipar quem recolherá o tributo depois.
O que fazer até dezembro
Ainda em 2026, convém classificar os contratos por prazo restante, finalidade e perfil tributário do locatário e simular a opção de 3,65% antes da primeira nota de dezembro, porque o decreto a tornou irretratável.
Feito isso, é hora de aditar os contratos silentes, para que digam se o aluguel é bruto ou líquido de IBS e CBS, como ele se ajusta quando as alíquotas subirem e quem recolhe o tributo.
A reforma tributária regulou o tributo sobre a locação e deixou o preço onde ele sempre esteve, no contrato. Negociar a cláusula em 2026 custa menos do que discutir, em 2027, o que ela deveria ter dito.
[1] FERNANDES, Fátima. CBS e IBS, em vigor a partir de 2027, viram embate entre lojistas e shoppings. Diário do Comércio, São Paulo, 4 nov. 2025. Disponível aqui.
[2] LIMA, Emanoel Marcos; PÊGAS, Paulo Henrique. Como fica a tributação na locação não residencial para empresas tributadas pelo lucro real, lucro presumido, Simples, ou entidades imunes/isentas, a partir de 2027. Revista de Direito Contábil Fiscal, São Paulo, v. 8, n. 15, p. 95-113, jan./jun. 2026.
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