Embora contratos de compra e venda com garantia de alienação fiduciária sigam, em regra, a Lei 9.514/1997, a relação pode ser julgada sob o crivo do Código de Defesa do Consumidor se não houver o registro do contrato no cartório de imóveis, inadimplência ou formal constituição em mora. Havendo rescisão contratual por culpa exclusiva da incorporadora — derivada da cobrança ilegal de capitalização mensal de juros por empresa estranha ao Sistema Financeiro Nacional (SFN) —, o comprador tem direito à restituição imediata e integral de todos os valores pagos.
MagnificCom base nessa orientação, o juiz Andrey Máximo Formiga, da 1ª Vara Cível da Comarca de Senador Canedo (GO), declarou a rescisão de contrato de promessa de compra e venda de lote e condenar uma incorporadora a restituir integralmente e em parcela única todas as quantias desembolsadas pela compradora — incluindo sinal, parcelas, impostos e eventual comissão de corretagem.
A adquirente buscou o Judiciário alegando desequilíbrio na relação contratual decorrente da aplicação de capitalização mensal de juros por meio da Tabela Price em financiamento concedido diretamente pela vendedora, que não integra o SFN. Apontou também a abusividade da transferência do pagamento de IPTU e ITU antes da efetiva imissão na posse do imóvel.
Por sua vez, a empresa defendeu a legalidade do contrato e sustentou a aplicação exclusiva da Lei do Sistema de Financiamento Imobiliário (Lei 9.514/1997) e do Tema 1.095 do Superior Tribunal de Justiça, afirmando ser desnecessário o registro cartorário para produzir efeitos entre as partes e requerendo a retenção de percentuais previstos na Lei do Distrato.
Relação era de consumo
Ao examinar o caso, o magistrado explicou que a incidência da tese vinculante do Tema 1.095 do STJ exige o preenchimento cumulativo de três requisitos: o registro da alienação fiduciária no cartório de imóveis, o inadimplemento do devedor e a sua formal constituição em mora.
No caso em análise, verificou-se que o contrato não foi levado a registro no cartório imobiliário e a compradora encontrava-se adimplente na data do ajuizamento. Além disso, o juiz destacou que a própria incorporadora não seguia o rito de execução extrajudicial da lei especial — limitando-se a rescindir avenças e reter valores —, conduta que caracteriza o instituto da supressio.
“Se a própria promitente vendedora não observa integralmente o rito procedimental estabelecido na legislação especial, limitando-se a rescindir contratos e reter valores sem proceder à execução extrajudicial do imóvel, não pode invocar em seu favor a aplicação exclusiva da Lei 9.514/97 para afastar as normas consumeristas que lhe seriam mais gravosas”, registrou a sentença.
Culpa da incorporadora
Diante do enquadramento no Código de Defesa do Consumidor, o julgador constatou a ilegalidade da cobrança de juros com capitalização mensal via Tabela Price, lembrando que a capitalização em periodicidade inferior à anual é vedada a empresas que não pertencem ao SFN.
O julgador também declarou nula a cláusula que repassava ao consumidor o pagamento de tributos como IPTU e ITU antes da imissão na posse de lote não edificado, ressaltando que a responsabilidade por tais tributos só nasce com a efetiva entrega do bem.
Reconhecida a culpa exclusiva da vendedora no desfazimento do negócio por conta das cláusulas abusivas impostas, o magistrado negou qualquer pedido de retenção de valores ou parcelamento da devolução, aplicando a Súmula 543 do STJ para determinar a restituição integral e em parcela única do montante pago.
A procedência foi apenas parcial porque o julgador indeferiu pleitos acessórios que não integraram a condenação, a exemplo do pedido de aplicação de multa por atraso na entrega da obra.
Os advogados Luiz Antônio Lorena, Carlos Eduardo Vinaud e Altievi Almeida, do escritório LVA Advocacia, atuaram a favor da compradora.
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Processo 5477136-49.2026.8.09.0174
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