Na entrega das chaves de imóveis comprados na planta, o adquirente frequentemente recebe, junto com o termo de vistoria, um boleto de “taxa de individualização da matrícula”, às vezes chamada de “taxa de matrícula” ou “taxa de atribuição de unidade”. Em maio de 2026, a 3ª Turma do Superior Tribunal de Justiça examinou a validade da cláusula que transfere esse custo ao comprador. No REsp 2.046.977/SP, relatado pelo ministro Humberto Martins e julgado por unanimidade em 11 de maio de 2026 (Djen de 15/05/2026), o recurso especial foi provido, e a ementa sintetizou: “o custo de criação da matrícula é ônus inafastável do empreendedor”1.
ReproduçãoO acórdão não tem efeito vinculante, porque é julgado de turma, fora do rito dos repetitivos. Sua fundamentação, porém, é consistente, converge com a jurisprudência majoritária do Tribunal de Justiça de São Paulo e ajuda a separar duas despesas que costumam ser confundidas nos contratos de incorporação.
Dever legal do art. 44 da Lei 4.591/1964
O ponto de partida é o artigo 44 da Lei de Incorporações, na redação da Lei 14.382/2022: “Após a concessão do habite-se pela autoridade administrativa, incumbe ao incorporador a averbação da construção em correspondência às frações ideais discriminadas na matrícula do terreno, respondendo perante os adquirentes pelas perdas e danos que resultem da demora no cumprimento dessa obrigação”.
A norma impõe ao incorporador uma obrigação de fazer, com responsabilidade expressa perante os adquirentes, e o § 1º chega a tornar o construtor solidário se o incorporador não requerer a averbação. A ementa do STJ extrai daí que a averbação e a individualização das unidades são “etapa compulsória para a regularização jurídica do empreendimento” e que a individualização “constitui gasto de capital necessário à própria constituição do objeto da venda, integrando o ciclo de produção e o preço global do imóvel”1.
A observação é decisiva. Quem vende unidade autônoma em incorporação vende um bem que só terá existência jurídica própria quando aberta a sua matrícula. Sem esse ato, não há unidade a transmitir. O custo integra a formação do produto e já está remunerado no preço; cobrá-lo à parte é receber duas vezes pela mesma etapa. A segunda parte do dispositivo também tem aplicação: a 4ª Câmara de Direito Privado do TJ-SP reconheceu o inadimplemento das vendedoras pelo atraso na documentação ligada à individualização, essencial ao financiamento do adquirente2.
Distinção para art. 490 do Código Civil
A defesa das incorporadoras costuma se apoiar no artigo 490 do Código Civil: “Salvo cláusula em contrário, ficarão as despesas de escritura e registro a cargo do comprador, e a cargo do vendedor as da tradição”. A cláusula contratual, argumenta-se, apenas distribuiria despesas de registro, como a lei permite.
SpaccaO STJ rejeitou a equiparação: “Diferentemente das despesas de transmissão (escritura e registro do título translativo), que podem ser convencionadas nos termos do artigo 490 do Código Civil, o custo de criação da matrícula é ônus inafastável do empreendedor”1. São momentos distintos. A escritura, o ITBI e o registro do título dizem respeito à transferência de um bem que já existe no fólio real; a individualização cria esse bem. O artigo 490 é norma dispositiva sobre o custo da transmissão e não autoriza transferir o custo da constituição do objeto, que decorre de dever legal do vendedor. A 6ª Câmara de Direito Privado do TJ-SP fez a mesma distinção: os atos de individualização “não se confundem, portanto, com as despesas da tradição e transmissão da propriedade decorrentes da escritura e registro do título aquisitivo”3.
Daí a conclusão pela abusividade: “É abusiva, à luz do artigo 51, inciso IV, do CDC, a cláusula que impõe ao consumidor o pagamento por ato indispensável à própria existência jurídica da unidade imobiliária comercializada”1. A cláusula é nula de pleno direito porque transfere ao consumidor obrigação que a lei atribui ao fornecedor, colocando-o em desvantagem exagerada.
Divergência da 2ª Câmara do TJ-SP
Nem todo o TJ-SP segue essa linha. Em 27 de agosto de 2026, mais de três meses depois do julgamento do STJ, a 2ª Câmara de Direito Privado considerou válida a cobrança, com este fundamento: “A cobrança da taxa de matrícula estava expressamente prevista no contrato e corresponde à despesa inerente à transmissão da propriedade e individualização da unidade, inexistindo abusividade”4.
O acórdão comporta duas observações. Primeiro, ao tratar “transmissão da propriedade” e “individualização da unidade” como uma só despesa, ele adota precisamente a premissa que o STJ desfez. Se a individualização é etapa de constituição do objeto, e não de sua transmissão, a cláusula não encontra amparo no artigo 490. Segundo, a previsão contratual expressa não supre a validade de cláusula nula de pleno direito. A 7ª Câmara resumiu o ponto em sua ementa: “Previsão contratual que não legitima a exigência”5.
O peso da divergência deve ser medido no contexto. A ementa da 2ª Câmara, que cita os Temas 938, 1.099 e 996, não menciona o REsp 2.046.977/SP, e a taxa ocupou um item de um acórdão dedicado sobretudo a vícios construtivos e à corretagem. Do outro lado, a 1ª Câmara afirmou que “a jurisprudência do Tribunal de Justiça é firme na nulidade de cláusulas que transfiram tal encargo ao comprador”6, e há julgados no mesmo sentido em várias Câmaras de Direito Privado7.
Consequências práticas
Simples ou em dobro. O artigo 42, parágrafo único, do CDC manda devolver em dobro, “salvo hipótese de engano justificável”. Desde o EAREsp 676.608/RS, a Corte Especial entende que o dobro “independe da natureza do elemento volitivo do fornecedor”, bastando cobrança contrária à boa-fé objetiva8. No TJ-SP, a 7ª Câmara aplicou o dobro à taxa, por “cobrança incompatível com a boa-fé objetiva” e “ausência de engano justificável”5, e a 36ª Câmara decidiu no mesmo sentido7; a 5ª Câmara, em outro caso, determinou a restituição simples9. Dois fatores devem pesar daqui em diante. De um lado, depois de maio de 2026 fica mais difícil sustentar engano justificável por divergência jurisprudencial, já que o STJ se pronunciou. De outro, a Corte Especial julgou em 15/09/2026 o mérito do Tema 929, sobre as hipóteses do dobro, e o acórdão ainda não foi publicado10. O debate sobre o engano justificável nas cobranças fundadas em cláusula depois declarada nula passará por ele.
Retenção das chaves. Condicionar a entrega do imóvel quitado ao pagamento da taxa é ilícito. A 6ª Câmara manteve a imissão do comprador na posse e afastou a exceção do contrato não cumprido (artigo 476 do CC): “Em decorrência da nulidade da exigência da taxa de individualização de matrícula, a recusa na entrega das chaves consubstanciou ato manifestamente ilícito das rés”3. Disso decorre a mora da vendedora, com seus efeitos, entre eles a inexigibilidade de condomínio e IPTU anteriores à posse, reconhecida no mesmo julgado. O acórdão também rejeitou o argumento de que uma promoção comercial teria compensado a taxa: o incentivo “não autoriza o fornecedor a transferir ao consumidor obrigações legais indelegáveis e cogentes da incorporadora”3.
Legitimidade da controladora. É comum que a cobrança parta da sociedade de propósito específico. A 6ª Câmara reconheceu a responsabilidade solidária da incorporadora controladora, com base nos artigos 7º, parágrafo único, e 25, § 1º, do CDC, por ser a “incorporadora que se valeu da constituição de Sociedade de Propósito Específico (SPE) para viabilizar o empreendimento”11.
Prazo. Aqui a cautela se impõe. Há acórdãos do TJSP, de 2020 e 2021, que aplicaram à restituição da taxa o prazo trienal, um deles com remissão expressa ao repetitivo do Tema 93812. Os fundamentos da Corte Especial para o prazo decenal na repetição de valores cobrados em relação contratual valem também aqui8, mas o ponto não está pacificado para essa cobrança. Para quem pagou há mais de três anos, a discussão sobre o prazo será inevitável.
Conclusão
O REsp 2.046.977/SP oferece um critério claro: o que constitui a unidade é custo do incorporador; o que a transmite pode ser convencionado entre as partes. Desse critério decorre que a cláusula que repassa a taxa de individualização é nula (artigo 51, IV, do CDC), que a recusa das chaves condicionada ao pagamento é ilícita e que a restituição pode alcançar a controladora. Seguem abertos o regime da devolução, que dependerá da publicação do Tema 929, e o prazo prescricional, ainda dividido no TJ-SP.
_______________________________________________________
Notas
STJ, 3ª Turma, REsp 2.046.977/SP, Rel. Min. Humberto Martins, j. 11/05/2026, DJEN 15/05/2026, v.u. (ementa, itens 2 a 5).
TJSP, 4ª Câm. Dir. Privado, Ap. 1012537-86.2025.8.26.0114, Rel. Des. Alcides Leopoldo, j. 11/09/2026 (ementa).
TJSP, 6ª Câm. Dir. Privado, Ap. 1007621-26.2024.8.26.0152, Rel. Des. Lucilia Alcione Prata, j. 01/09/2026 (voto, p. 8 a 10).
TJSP, 2ª Câm. Dir. Privado, Ap. 1001544-57.2024.8.26.0198, Rel. Des. Corrêa Patiño, j. 27/08/2026 (ementa, item 7).
TJSP, 7ª Câm. Dir. Privado, Ap. 1006260-10.2025.8.26.0161, Rel. Des. Fernando Reverendo Vidal Akaoui, j. 28/08/2026 (ementa).
TJSP, 1ª Câm. Dir. Privado, Ap. 1011008-88.2020.8.26.0152, Rel. Des. Mônica de Carvalho, j. 03/06/2026 (ementa, item 3).
Por exemplo: TJSP, 36ª Câm. Dir. Privado, Ap. 1037566-26.2024.8.26.0001, Rel. Des. Pedro Baccarat, j. 28/03/2026; 5ª Câm. Dir. Privado, Ap. 1018159-94.2025.8.26.0002, Rel. Des. J. L. Mônaco da Silva, j. 22/06/2026.
STJ, Corte Especial, EAREsp 676.608/RS, Rel. Min. Og Fernandes, j. 21/10/2020, DJe 30/03/2021 (ementa, itens 9 e 13).
TJSP, 5ª Câm. Dir. Privado, Ap. 1008715-84.2023.8.26.0009, Rel. Des. Olavo Paula Leite Rocha, j. 18/12/2025 (ementa).
STJ, Precedentes Qualificados, Tema 929 (REsp 1.963.770/CE), consulta em 15/10/2026: “Julgado em 15/09/2026”; tese “Aguardando a publicação do acórdão do julgamento de mérito”.
TJSP, 6ª Câm. Dir. Privado, Ap. 1006095-25.2025.8.26.0011, Rel. Des. Lucilia Alcione Prata, j. 23/04/2026 (ementa).
TJSP, 2ª Câm. Dir. Privado, Ap. 1003695-88.2019.8.26.0224, Rel. Des. Rezende Silveira, j. 13/04/2021; 35ª Câm. Dir. Privado, Ap. 1038733-28.2018.8.26.0506, Rel. Des. Flavio Abramovici, j. 08/09/2020 (ementas).
O post STJ fixa que taxa de individualização de matrícula é ônus do incorporador apareceu primeiro em Consultor Jurídico.