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A aquisição de um imóvel costuma representar uma das decisões patrimoniais mais relevantes na vida de uma pessoa. Apesar disso, ainda são frequentes as negociações realizadas sem uma análise jurídica prévia suficientemente aprofundada da documentação do bem e das partes envolvidas.

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A existência física do imóvel, a posse exercida durante anos ou mesmo a assinatura de um contrato de compra e venda não significam, necessariamente, que a situação jurídica da propriedade esteja regular.

Matrículas desatualizadas, imóveis ainda registrados em nome de antigos proprietários, inventários não concluídos, construções não averbadas, contratos particulares antigos, loteamentos irregulares, indisponibilidades, penhoras e divergências de área são exemplos de situações capazes de dificultar ou até impedir a transferência da propriedade.

Por essa razão, a segurança de uma operação imobiliária depende não apenas da manifestação de vontade entre comprador e vendedor, mas também da análise registral, contratual e documental do negócio.

Instrumentos separados

Um dos pontos mais relevantes do Direito Imobiliário brasileiro é a distinção entre a celebração do negócio jurídico e a efetiva transferência da propriedade.

O artigo 1.245 do Código Civil estabelece que a propriedade entre vivos é transferida mediante o registro do título translativo no Registro de Imóveis. Enquanto esse registro não ocorre, o alienante continua sendo considerado proprietário do bem. O dispositivo pode ser consultado diretamente no texto oficial do Código Civil — Lei nº 10.406/2002, no Portal do Planalto.

Essa regra explica por que algumas pessoas celebram contratos, pagam integralmente o valor do imóvel, recebem as chaves e passam anos exercendo a posse, mas descobrem posteriormente que a propriedade continua registrada em nome do antigo titular.

O contrato possui relevância jurídica e pode produzir importantes efeitos obrigacionais. Entretanto, não deve ser confundido com o registro responsável pela transferência da propriedade imobiliária.

Funções distintas

Outro ponto que frequentemente gera dúvidas é a diferença entre escritura pública e registro.

O artigo 108 do Código Civil estabelece, salvo disposição legal em contrário, a escritura pública como requisito essencial para negócios jurídicos destinados à constituição, transferência, modificação ou renúncia de direitos reais sobre imóveis cujo valor supere trinta vezes o maior salário mínimo vigente no país. A redação do dispositivo está disponível no Código Civil — Planalto.

A escritura, entretanto, não deve ser confundida com o registro imobiliário.

Em muitas operações, primeiro ocorre a formalização do título juridicamente adequado e, posteriormente, esse título é apresentado ao Registro de Imóveis competente.

Como mencionado, é o registro do título que desempenha papel central na transferência da propriedade entre vivos, conforme estabelece o artigo 1.245 do Código Civil.

Por isso, possuir um contrato ou até mesmo uma escritura pública não significa, por si só, que toda a transmissão da propriedade tenha sido concluída no plano registral.

A importância da matrícula

A matrícula é um dos documentos centrais na análise jurídica de um imóvel.

É nela que são concentrados os principais atos relativos à situação jurídica do bem, como transmissões, hipotecas, usufrutos, penhoras, indisponibilidades e demais registros ou averbações capazes de interferir na propriedade ou em sua circulação.

A matéria é disciplinada pela Lei nº 6.015/1973 — Lei de Registros Públicos, cujo texto atualizado pode ser consultado diretamente no Portal do Planalto.

Por essa razão, a análise de uma negociação imobiliária não deve se limitar a verificar quem ocupa o imóvel ou quem apresenta um contrato de compra e venda.

É necessário compreender também quem figura como proprietário no registro e quais atos ou restrições estão atualmente lançados na matrícula.

Quem vende possui legitimidade para transferir o imóvel?

Outra questão essencial é verificar se a pessoa que está negociando o imóvel possui efetivamente legitimidade para transferi-lo.

Existem situações em que o vendedor possui apenas um contrato particular, adquiriu anteriormente o imóvel sem registrar a transferência ou recebeu o bem por herança ainda não formalizada.

Também são comuns hipóteses em que imóveis permanecem registrados em nome de pessoas já falecidas, exigindo a análise da sucessão antes de qualquer nova transmissão.

Documentos como carnês de IPTU, contas de energia ou comprovantes de residência podem ser relevantes para determinadas finalidades, principalmente relacionadas à demonstração da posse, mas não substituem automaticamente a análise registral da propriedade.

A cadeia documental deve ser examinada de acordo com as particularidades de cada caso.

Restrições podem comprometer negociação

Antes da aquisição, também é importante verificar a existência de restrições capazes de afetar o imóvel ou sua transferência.

Dependendo da operação, a análise pode envolver matrícula atualizada, certidões, ações judiciais relevantes, indisponibilidades, penhoras, hipotecas e outras circunstâncias relacionadas ao bem ou às partes envolvidas.

A extensão dessa investigação dependerá da natureza do negócio.
A aquisição de um apartamento diretamente de uma incorporadora, por exemplo, possui características documentais diferentes da compra de uma casa negociada entre particulares há décadas.

Da mesma forma, a aquisição de um terreno inserido em loteamento exige cuidados que podem não existir em outras modalidades de negociação.

Cuidados na aquisição de terrenos e lotes

A compra de terrenos exige atenção especial.

A Lei nº 6.766/1979, que disciplina o parcelamento do solo urbano, estabelece regras específicas para loteamentos e desmembramentos. O artigo 18 determina, por exemplo, que, uma vez aprovado o projeto de loteamento ou desmembramento, ele deverá ser submetido ao registro imobiliário no prazo previsto pela norma. O texto da lei está disponível no Portal do Planalto — Lei nº 6.766/1979.

Antes da aquisição de um lote, portanto, não é suficiente analisar apenas sua localização física, metragem aparente ou as informações fornecidas pelo vendedor.

É necessário verificar a situação registral da área, a regularidade do parcelamento, a existência de matrícula e a correspondência entre o imóvel negociado e sua descrição documental.

Negociações realizadas sem essas verificações podem criar dificuldades posteriores para escritura, registro, financiamento, construção ou revenda.

Imóveis adquiridos por contrato particular

É relativamente comum encontrar imóveis adquiridos por meio de contrato particular e que nunca tiveram sua transferência concluída perante o Registro de Imóveis.

Em muitos casos, o comprador paga integralmente o valor, recebe a posse e somente anos depois percebe que o bem permanece registrado em nome do vendedor ou até mesmo de proprietários anteriores.

Essa situação não significa necessariamente que o imóvel não possa ser regularizado.

A medida adequada dependerá da origem da aquisição, da documentação existente, da possibilidade de localizar os antigos proprietários, da situação da matrícula, do tempo e das características da posse e de outras circunstâncias concretas.

Em determinadas situações, pode ser possível formalizar voluntariamente a transferência.

Em outras, podem ser analisados instrumentos como adjudicação compulsória, usucapião ou outros procedimentos de regularização.

Por isso, não existe uma única solução aplicável indistintamente a todos os imóveis sem escritura ou registro.

Adjudicação compulsória

A promessa de compra e venda possui tratamento específico na legislação civil.

Os artigos 1.417 e 1.418 do Código Civil tratam do direito do promitente comprador à aquisição do imóvel em determinadas circunstâncias e da possibilidade de exigir a outorga da escritura definitiva. Diante da recusa, o Código Civil prevê a adjudicação do imóvel. Os dispositivos podem ser consultados no Código Civil — Portal do Planalto.

É importante observar, contudo, que o Superior Tribunal de Justiça consolidou na Súmula 239 o entendimento de que o direito à adjudicação compulsória não está condicionado ao prévio registro do compromisso de compra e venda no Cartório de Registro de Imóveis. O enunciado pode ser consultado diretamente na base oficial de jurisprudência do STJ — Súmula 239.

Além da via judicial, atualmente existe também a possibilidade de adjudicação compulsória extrajudicial.

O artigo 216-B da Lei de Registros Públicos, incluído pela Lei nº 14.382/2022, autoriza que, sem prejuízo da via jurisdicional, a adjudicação compulsória de imóvel objeto de promessa de venda ou cessão seja processada extrajudicialmente no Registro de Imóveis da situação do bem. O dispositivo pode ser consultado na Lei nº 6.015/1973 — Planalto.

O procedimento extrajudicial recebeu regulamentação específica do Conselho Nacional de Justiça por meio do Provimento nº 150/2023, que inseriu regras próprias no Código Nacional de Normas da Corregedoria Nacional de Justiça. A íntegra do ato está disponível no portal oficial do CNJ — Provimento nº 150/2023.

Essas diferentes possibilidades demonstram que a escolha do procedimento depende de uma análise prévia da relação jurídica existente e dos documentos disponíveis.

A simples existência de um contrato antigo, isoladamente, não permite concluir qual será a medida mais adequada.

Usucapião como instrumento de regularização

A usucapião é outra forma juridicamente reconhecida de aquisição da propriedade.

Entretanto, ela não deve ser tratada como solução automática para todo imóvel que permaneceu durante muitos anos sem registro em nome do possuidor.

O ordenamento jurídico prevê diferentes modalidades de usucapião, cada uma com requisitos próprios relacionados ao tempo, às características da posse, à existência ou não de justo título e às demais circunstâncias previstas em lei.

Além da via judicial, o artigo 216-A da Lei de Registros Públicos admite expressamente o reconhecimento extrajudicial da usucapião, processado diretamente perante o Registro de Imóveis competente, mediante requerimento do interessado representado por advogado e acompanhado da documentação exigida pela legislação. O dispositivo está disponível na Lei de Registros Públicos — Portal do Planalto.

As normas nacionais relacionadas aos procedimentos praticados pelos serviços notariais e registrais foram sistematizadas pelo Provimento nº 149/2023 do Conselho Nacional de Justiça, que instituiu o Código Nacional de Normas da Corregedoria Nacional de Justiça — Foro Extrajudicial. O ato pode ser consultado diretamente no portal oficial do CNJ — Provimento nº 149/2023.

A existência de contrato, a possibilidade de formalização da transferência, a cadeia sucessória e a situação registral do imóvel precisam, portanto, ser avaliadas antes da definição da medida jurídica.

Construções não averbadas

Mesmo quando o terreno está regularmente registrado, ainda podem existir divergências entre a realidade física do imóvel e as informações constantes na matrícula.

Um exemplo comum é a construção ou ampliação de uma edificação que nunca foi objeto de averbação.

Nessas situações, o proprietário pode possuir o terreno devidamente registrado, mas a matrícula não refletir integralmente a construção existente.

Esse tipo de divergência pode gerar dificuldades em operações posteriores, principalmente quando há intenção de venda, financiamento, inventário ou reorganização patrimonial.

A regularização pode exigir a análise conjunta de documentos registrais, municipais e técnicos.

A prevenção antes da aquisição

Grande parte dos conflitos imobiliários pode ser identificada antes da assinatura definitiva ou do pagamento integral do preço.

Quando o comprador efetua pagamentos relevantes antes de verificar a situação registral e documental do imóvel, sua posição pode se tornar significativamente mais delicada diante de eventual irregularidade.

Imagine, por exemplo, descobrir posteriormente que o vendedor não figura como proprietário na matrícula, que existe uma disputa sucessória envolvendo o bem, que há restrições registradas ou que a área negociada não corresponde à descrição constante do registro.

O objetivo da análise preventiva não é inviabilizar negócios imobiliários, mas identificar riscos antes da conclusão da operação.

Nesse contexto, a atuação de um advogado imobiliário pode envolver a análise da matrícula, dos contratos, das certidões e do histórico documental do imóvel, permitindo identificar riscos ou definir os procedimentos necessários para eventual regularização.

A atuação jurídica também pode ocorrer posteriormente, quando o problema já está estabelecido, como nos casos envolvendo ausência de registro, conflitos de propriedade ou posse, inventários, irregularidades documentais ou impossibilidade de transferência.

Documentos importantes

Os documentos necessários variam de acordo com cada operação, mas alguns elementos costumam possuir especial importância:

• matrícula atualizada do imóvel;
• escritura ou contratos existentes;
• documentos das partes;
• certidões relacionadas ao imóvel e aos proprietários, quando pertinentes;
• comprovantes de pagamento;
• documentação municipal;
• documentos relativos ao condomínio, quando aplicável;
• plantas, memoriais e documentos técnicos, em determinados casos.

 

A relação documental deve ser definida conforme as características do negócio.

Um imóvel recebido por herança, um lote, um apartamento em condomínio e uma propriedade adquirida por meio de contrato particular possuem estruturas jurídicas e riscos distintos.

Quando a orientação jurídica ganha relevância?

A análise jurídica tende a assumir maior importância quando existem dúvidas relacionadas à documentação ou à possibilidade de transferência do bem.

Isso pode ocorrer, por exemplo, quando o imóvel:

• permanece registrado em nome de antigo proprietário;
• foi adquirido apenas por contrato particular;
• encontra-se registrado em nome de pessoa falecida;
• não possui documentação registral completa;
• apresenta construção não averbada;
• possui divergência de área ou metragem;
• integra loteamento cuja regularidade gera dúvidas;
• apresenta restrições na matrícula;
• precisa ser regularizado para venda ou financiamento;
• está envolvido em conflitos familiares ou sucessórios.

 

Quanto mais cedo uma irregularidade é identificada, maiores são as possibilidades de avaliar soluções antes da realização de novos pagamentos ou da consolidação de negócios juridicamente frágeis.

Conclusão

As transações imobiliárias envolvem muito mais do que a negociação do preço e a assinatura de um contrato.

A segurança jurídica da aquisição depende da análise da propriedade registrada, da situação documental do imóvel, da legitimidade das partes e de eventuais restrições capazes de comprometer a transferência.

Da mesma maneira, imóveis com documentação incompleta não necessariamente exigem a mesma solução jurídica.

Escritura, registro, averbação, adjudicação compulsória, usucapião, inventário e outros mecanismos podem ser utilizados em situações diferentes, conforme a origem e as características de cada caso.

Em operações que normalmente envolvem patrimônio de valor significativo, a prevenção jurídica pode evitar que problemas documentais descobertos posteriormente resultem em litígios, despesas adicionais ou dificuldades para vender, financiar ou transferir o imóvel.

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