A cláusula de renúncia de benfeitorias presente no contrato de locação de imóvel abrange também as acessões — como as novas construções feitas pelo locatário — se o contexto em que firmado o negócio não recomendar a distinção técnica entre elas.
Fernando Frazão/Agência BrasilA conclusão é da 4ª Turma do Superior Tribunal de Justiça, que negou provimento ao recurso especial do locatário de um terreno vazio que buscava ser indenizado pelas construções feitas durante o contrato.
O julgamento foi resolvido por 3 votos a 2. Venceu o voto divergente da ministra Isabel Gallotti, acompanhado por João Otávio de Noronha e Raul Araújo. Ficaram vencidos o relator, ministro Antonio Carlos Ferreira, e o desembargador convocado Luis Carlos Gambogi.
O caso concreto é da locação de um terreno vazio, por contrato com cláusula de renúncia de benfeitorias. O locatário abriu mão de ser indenizado ou de continuar no bem por causa de melhorias ou reformas eventualmente feitas.
Para utilizar o local, ele fez a terraplanagem total do terreno, quadra poliesportiva, vestiários, loja, depósito, sala de controle e dois sanitários completos. O pedido foi para reter o uso do bem até a efetiva indenização.
A demanda se baseia na existência de acessões, que traz um conceito jurídico distinto, indicando novas edificações — já benfeitorias são alterações de um bem que já existia. Essa conceituação gerou a divergência na 4ª Turma do STJ.
Benfeitorias x acessões
O Tribunal de Justiça de São Paulo entendeu que o locatário não deveria ser indenizado.
Relator do recurso especial, o ministro Antonio Carlos Ferreira votou por dar provimento ao recurso especial do locatário do imóvel.
Para ele, a cláusula contratual de renúncia à indenização por benfeitorias não pode ser interpretada extensivamente para alcançar as acessões artificiais efetuadas por quem alugou o terreno.
O ministro apontou que a posição do TJ-SP fere o artigo 114 do Código Civil, segundo o qual “os negócios jurídicos benéficos e a renúncia interpretam-se estritamente”. Propôs, ainda, a devolução dos autos ao tribunal de apelação.
Isso seria necessário, segundo o magistrado, para a apreciação da efetiva existência de acessões a serem indenizadas ao locatário, considerando inclusive a alegação de que as edificações teriam sido removidas antes da devolução do imóvel.
Vontade das partes
Abriu a divergência vencedora a ministra Isabel Gallotti, para quem as acessões não devem ser indenizadas em razão do contexto específico da relação locatícia estabelecida entre as partes.
O imóvel alugado estava vazio. Portanto, tanto locador como locatário estavam integralmente cientes de que a locação implicaria construções no local, tendo as obras sido descritas no instrumento contratual.
Assim, incide no caso o artigo 113 do Código Civil, segundo o qual os negócios jurídicos devem ser interpretados conforme a boa-fé, os usos e o local de sua celebração.
De acordo com a ministra, tornou-se costume designar genericamente “benfeitorias” todas as obras e construções feitas pelo locatário, independentemente da classificação técnica que lhes caiba. Foi o que interpretou o TJ-SP.
Concluiu a corte paulista que a vontade real das partes ao firmar o contrato pelo terreno vazio seria permitir novas edificações, estando ciente o locatário de que não seria indenizado por elas.
“Acolher a pretensão do recorrente de afastar a cláusula de renúncia com base unicamente no formalismo da distinção entre benfeitorias e acessões no Código Civil implicaria inegável modificação do conteúdo contratual livremente pactuado entre as partes”, salientou.
O fato de o locatário ter removido parte substancial das construções ao desocupar o imóvel reforça essa conclusão, segundo a relatora. As obras tinham utilidade específica para sua atividade empresarial e não representavam efetivo acréscimo patrimonial ao imóvel.
“Portanto, o caso não se trata, a meu ver, de uma interpretação extensiva da renúncia, mas de aplicação da interpretação adequada ao contexto específico da locação pelo Tribunal de origem, que entendeu que o termo ‘benfeitorias’ abrangeu todas as obras realizadas.”
REsp 1.899.963
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