A locação por temporada não é novidade no Brasil, mas as plataformas digitais deram outra dimensão a essa prática. Ao facilitar o encontro entre quem tem um quarto, ou um imóvel disponível e quem procura onde ficar por alguns dias, a tecnologia deu mais visibilidade a uma discussão antiga dos condomínios: como conciliar diferentes formas de uso dos apartamentos com segurança, sossego e boa convivência.
DivulgaçãoO tema apareceu em julgamentos recentes do Superior Tribunal de Justiça (STJ) sobre estadias de curta duração. Questões como circulação de pessoas, silêncio e uso das áreas comuns também entraram na discussão. Mas há uma distinção importante: uma coisa é a duração da estadia, outra é o comportamento de quem ocupa o imóvel.
Regras valem para todos
Nenhuma tecnologia elimina conflitos, assim como as regras de um condomínio não garantem que nunca serão descumpridas. Para Marcio Bruno Milech, advogado especializado em Direito Imobiliário, o caminho é combinar os instrumentos disponíveis.
“Questões concretas precisam de respostas concretas. Segurança não precisa partir da ideia de que um hóspede representa um risco simplesmente porque ficará poucos dias no imóvel”, disse.
Milech lembra que problemas de convivência não nasceram com as plataformas. Regras sobre silêncio, acesso e áreas comuns valem para proprietários, locatários e hóspedes.
“Um comportamento que perturba os vizinhos ou o descumprimento das regras do prédio precisa ser enfrentado. Mas isso é diferente de presumir que toda estadia curta representa um problema. O condomínio pode organizar o acesso, disciplinar o uso das áreas comuns e responsabilizar quem descumpre suas regras”, afirma.
A tecnologia também mudou essa equação. Se facilitou o encontro entre anfitriões e hóspedes, trouxe mecanismos de identificação, registro e prevenção que não estavam presentes em muitas locações informais, ou que aconteciam no mundo analógico. Uma estadia de curta duração intermediada por uma plataforma, portanto, não significa uma circulação anônima ou sem controle, pelo contrário.
No Airbnb, 100% das reservas são feitas entre hóspedes e anfitriões individuais que concluíram a verificação de identidade. A plataforma também utiliza tecnologia de análise de reservas para identificar riscos, como festas não autorizadas. Desde 2020, quando a plataforma adotou a proibição de festas em acomodações em todos os países onde o Airbnb está presente, a taxa de denúncias caiu mais de 50%, de acordo com dados da empresa.
Para o advogado, esse é um elemento que também precisa entrar na discussão jurídica sobre segurança. “A rotatividade, isoladamente, não diz tudo sobre o grau de controle existente em um condomínio. Hoje há mecanismos para identificar quem fez a reserva, estabelecer regras de acesso e responsabilizar o proprietário ou o ocupante em caso de descumprimento. É diferente de uma circulação sem qualquer registro”, explica Milech.
Tecnologia a favor da convivência
Para Carla Comarella, diretora de Políticas Públicas do Airbnb no Brasil, a preocupação dos moradores é legítima e também orienta o desenvolvimento dessas ferramentas.
“Confiança é a base do Airbnb, que investe de forma contínua em recursos que ajudam a verificar quem está usando a plataforma, prevenir comportamentos indesejados e oferecer suporte quando algo não acontece como deveria. Isso é importante para hóspedes e anfitriões, mas também para condomínios e vizinhos”, explica.
Entre esses recursos está o Canal de Apoio ao Vizinho, disponível inclusive para quem não tem conta no Airbnb e precisa comunicar problemas como barulho ou perturbação do sossego. Além disso, o programa de Condomínios Parceiros do Airbnb, disponibiliza aos participantes o Painel do Condomínio, que reúne informações sobre anfitriões e registros de estadias reservadas na plataforma para auxiliar a gestão e o controle de acesso.
“Uma boa estadia também depende da relação com a vizinhança. Quanto mais informação, diálogo e prevenção, melhor para todos que compartilham aquele espaço”, diz Carla.
A discussão jurídica sobre locações por temporada é mais ampla e envolve temas como direito de propriedade, convenções condominiais e destinação dos imóveis. Segurança e sossego são parte desse debate, e hoje há mais recursos para lidar com eles. Regras claras nos condomínios, somadas a ferramentas de identificação, prevenção e suporte oferecidas pelas plataformas, ajudam a construir uma convivência mais segura e responsável para quem mora, recebe ou se hospeda.
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