É sabido que, na sociedade pós-moderna, é comum a existência de redes de contratos em que se torna comum o braço do financiamento na aquisição de bens e produtos. Nos lançamentos de empreendimentos imobiliários, em que há venda de imóveis na planta, é comum a concessão de financiamento bancário em prol do incorporador com vistas à construção do projeto habitacional ou em prol do adquirente com vistas à aquisição da unidade autônoma.
Por isso que, nos dias atuais, torna-se muito comum a presença de placas em empreendimentos imobiliários com a informação de que determinado banco concede financiamento imobiliário para fins de sua construção ou para a aquisição de imóvel, o que gera uma notícia benéfica e apta a atrair clientela diante da percepção de segurança financeira do projeto habitacional.
Nesse contexto, indaga-se qual a responsabilidade civil da instituição financeira em relação à higidez e ao desenvolvimento do empreendimento imobiliário objeto do financiamento imobiliário?
O Código de Defesa do Consumidor prevê, em seu artigo 12, que todos os integrantes da cadeia de fornecimento de produto ou de serviço (fabricante, produtor, construtor nacional ou estrangeiro e o importador) respondem solidariamente pelos danos ou vícios causados ao consumidor no que se refere ao projeto, fabricação, construção, montagem, fórmulas, manipulação, apresentação ou acondicionamento.
A par disso, é pacífica a orientação jurisprudencial do STJ de que todos os integrantes da cadeia de consumo respondem solidariamente pelos danos causados ao consumidor (AgInt no REsp 1.967.220, relator: ministro Moura Ribeiro), e de que os integrantes da cadeia de consumo, em ação indenizatória consumerista, também são responsáveis pelos danos gerados ao consumidor, não cabendo alegação de que o dano foi gerado por culpa exclusiva de um dos seus integrantes (AgInt no AREsp 1.604.388, rel. min. Luis Felipe Salomão).
Por sua vez, o Código Civil, em seu artigo 475, estipula que o inadimplemento de obrigação acarreta para o respectivo devedor a obrigação de reparar os danos. Em se tratando de inadimplemento contratual, surgem duas opções alternativas ao credor: a exigência do equivalente pecuniário ou a resolução da relação contratual (REsp 2.225.449, rel. min. Nancy Andrighi).
SpaccaA questão jurídica passível de discussão é se a instituição financeira que promove publicidade do financiamento imobiliário concedido a determinado empreendimento imobiliário responde pelos danos causados pelo incorporador aos consumidores-adquirentes de unidades autônomas?
Em tese, a instituição financeira pode atuar em duas vertentes, a saber: (1) mero agente financeiro, limitando-se à liberação de recursos e à cobrança dos encargos do mútuo, sem ingerência na construção, na escolha da incorporadora ou na gestão do projeto; e (2) executora de política pública habitacional, como no programa minha casa minha vida, em que tem gerência na construção, no controle e na fiscalização dos valores aplicados e na gestão do projeto imobiliário.
Mera fiscalização das obras não permite, por si só, presumir atuação como executor
O entendimento jurisprudencial firmado no âmbito do STJ é no sentido de que a eventual responsabilidade da instituição financeira está, pois, relacionada à natureza da sua atuação no contrato firmado: é responsável se atuar como agente executor de políticas federais para a promoção de moradia para pessoas de baixa renda (programa minha casa minha vida); vale dizer, a responsabilidade da instituição financeira, em empreendimentos imobiliários, somente se configura quando demonstrada a sua atuação além da mera concessão de crédito, como agente executor ou interveniente responsável pelo risco da construção ou pelo controle do cronograma da obra (REsp 2.252.124, rel. min. João Otávio de Noronha).
A atuação do agente financeiro em sentido estrito não autoriza sua responsabilidade em ações decorrentes de atraso de obra, devendo ser reconhecida a sua ilegitimidade quando ausente execução de políticas públicas de habitação. A veiculação de publicidade que sugere garantidor aparente não caracteriza, por si só, atuação como executor de políticas habitacionais nem fundamenta responsabilidade solidária.
Mesmo quando adquire os créditos decorrentes da compra e venda de imóvel na planta em operação de cessão de direitos creditórios, a instituição financeira não integra a cadeia de consumo na atividade de construção e venda de bens imóveis, não podendo ser responsabilizadas por eventuais vícios que venham a dar ensejo à rescisão do contrato e à devolução das quantias pagas (REsp 2.206.601, rel. min. Ricardo Villas Bôas Cueva).
Atuando o banco como agente financeiro em sentido estrito, na condição de credor fiduciário da incorporação imobiliária, não tem responsabilidade nas ações movidas por adquirentes das unidades autônomas por vícios ou atraso na obra. A mera fiscalização das obras pelo agente financeiro – em virtude de previsão contratual que vincula a liberação das parcelas do empréstimo à evolução do empreendimento – não permite, por si só, presumir que o banco age como executor e assume a responsabilidade solidária por vícios e atrasos na obra (EAREsp 2.422.743, rel. min. Maria Isabel Gallotti).
O post Responsabilidade dos bancos nos financiamentos de empreendimentos imobiliários apareceu primeiro em Consultor Jurídico.
