Como funciona todo o processo de uma incorporação e regularização de um empreendimento? É possível proteger seu patrimônio dos riscos envolvidos nas incorporações imobiliárias?
Regulamentada pela Lei nº 4.591/64 e modificada pela Lei nº 10.931/2004, a incorporação, de acordo com artigo 28, parágrafo único: “considera-se incorporação imobiliária a atividade exercida com o intuito de promover e realizar a construção, para alienação total ou parcial, de edificações ou conjunto de edificações compostas de unidades autônomas”.
Em suma, a incorporação imobiliária é a atividade em que uma pessoa jurídica, mas pode também ser física, realiza a construção de um conjunto de imóveis em uma determinada propriedade, que muitas vezes pertence a um terceiro, para depois realizar venda dessas unidades.
A incorporação imobiliária conta com quatro agentes, vejamos como funciona:
- A construtora – responsável por tocar a obra e erguer as edificações;
- O proprietário do terreno – cede a sua propriedade para a construção da obra;
- A incorporadora – encarregada de analisar se há viabilidade econômica para o empreendimento, responsável por firmar a parceria entre construtora e proprietário e também vender os imóveis;
- Os investidores e/ou futuros proprietários – que serão os compradores das unidades de imóveis e os principais responsáveis por financiar o empreendimento enquanto ele ocorre.
Por envolver pessoas que possuem diferentes interesses, para uma incorporação imobiliária ocorrer da melhor forma possível, é essencial a boa atuação da empresa incorporadora, uma vez que ela é a maior protagonista nesse processo e a principal responsável por seu sucesso.
Prepare-se previamente para todas as fases da execução do empreendimento, sabe quais são elas?
Fases da Incorporação Imobiliária
As operações de incorporação imobiliária são complexas e normalmente envolvem quantias muito altas, os cuidados aos detalhes são fundamentais para evitar perdas significativas e garantir o resgate do investimento, pois é uma atividade geralmente voltada para o retorno a longo prazo, exigindo planejamento e o desdobramento do projeto em diversas fases, dentre as quais destacam-se as seguintes:
- Estudo de viabilidade técnica, econômica e jurídica do empreendimento;
- Negociação e celebração de contrato particular com o proprietário do terreno;
- Due diligence imobiliária e estudo de viabilidade técnica no local;
- Planejamento da infraestrutura e elaboração do projeto;
- Submissão do projeto à prefeitura do município e análise para aprovação;
- Celebração do instrumento competente para aquisição do terreno;
- Registro da incorporação em cartório;
- Execução das obras e venda das unidades na planta ou depois de concluídas;
- Expedição e averbação em cartório da certidão de “baixa e habite-se” e da CND/INSS;
- Execução de serviços de manutenção e pós vendas durante o prazo de garantia da obra.
- Conclusão
Com um bom planejamento e conhecimentos específicos em incorporação imobiliária, com auxílio de assessoria jurídica, contábil e financeira, de profissionais experientes, o empreendimento será executado com sucesso, em conformidade com a legislação vigente, e dificilmente situações adversas prejudicarão o andamento da incorporação e das negociações, tornando esse ramo de negócio muito atrativo e lucrativo.
Mas o que seria esse tal de patrimônio de afetação?
Patrimônio de Afetação previsto na Lei 4.591/1964, determina a separação patrimonial do empreendimento em relação à sociedade ou pessoa física que o incorpora, ou seja, os bens que compõem o empreendimento passam a ser vinculados a um único fim que é, justamente, a incorporação imobiliária.
Desse modo, o terreno, todas as unidades construídas sobre ele e as receitas de venda, até o limite do custo de construção da obra, não se confundirão com o patrimônio e os ativos da incorporadora, e não poderão ser oferecidos como garantia em qualquer obrigação assumida pela sociedade ou pessoa física que está a executar o empreendimento, que não sejam relacionadas à própria incorporação e, assim, não serão também alvo de penhoras judiciais e afins, para satisfação de dívidas externas da incorporadora.
Caso a incorporadora seja SPE (Sociedade de Propósito Específico) o patrimônio de afetação poderá ser feito por adicional à SPE, pois a constituição do patrimônio de afetação se dá a partir do momento em que o incorporador, o proprietário do terreno e demais adquirentes de unidades finais que porventura já houverem prometido comprar os bens, a qualquer tempo, averbem junto ao cartório de registro de imóveis um simples termo que formaliza tal patrimônio, conf. artigo 31-B, da Lei 4.591/1964.
Como incentivo à averbação da garantia, a Lei 10.931/2004 instituiu o Regime Especial Tributário do Patrimônio de Afetação, popularmente conhecido pela sigla RET, por meio do qual a incorporadora, ao invés de recolher 4 tributos federais (IRPJ, CSLL, PIS e COFINS) sobre a receita de vendas, segundo as alíquotas de seu enquadramento, paga uma alíquota única de 4% (quatro por cento) sobre tal receita, o que representa uma enorme economia ao final do empreendimento.
O que é Habite-se?
Habite-se, é um documento de conclusão de obra, funciona como uma certidão que é emitida pela prefeitura do município da obra, que o bem imóvel que comprou está pronto para ser habitado e que a construção está de acordo com as exigências legais.
É essencial para a regularização do imóvel, desse modo a construção e regularização só estará concluída com a averbação deste documento, provando que a residência se encontra em todos os padrões legais de moradia, pois o mesmo só será liberado após vistoria comprobatória que tudo dentro da casa se encontra em ordem, para que o dono deste possa ter certeza de que o que foi construído está em conformidade com projeto aprovado inicialmente.
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