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A reforma tributária substituirá totalmente a tributação do consumo no Brasil, com normas de transição que implicarão na coexistência temporária dos tributos atuais, a exemplo do ISS e do ICMS, com os novos tributos. O novo sistema, portanto, resultará na substituição por completo da PIS/Cofins, IPI [1], ICMS e ISS pelo IBS, de competência compartilhada entre os estados e municípios, e pela CBS, de competência da União. Nos termos do artigo 129 do Ato das Disposições Constitucionais Transitórias (ADCT), o ICMS e o ISS ficarão extintos a partir de 2033, sendo submetidos a um calendário de redução paulatina de 2029 a 2032, cedendo lugar, gradualmente, aos já citados IBS e CBS, conforme descreveremos nos parágrafos a seguir.

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Diferentemente do ISS, que historicamente não incide sobre os aluguéis residenciais de imóveis, o IBS e a CBS terão uma ampla base de incidência, tributando também a atividade imobiliária. Nesse contexto, muito se escuta e se lê que a implementação do IBS e da CBS a partir de 2027 irá impor uma carga tributária confiscatória sobre os aluguéis de imóveis residenciais percebidos por pessoas jurídicas com objeto imobiliário.

Invariavelmente, tais pessoas jurídicas são criadas para organizar o patrimônio familiar e para garantir uma sucessão eficiente do ponto de vista tributário e de governança para a geração seguinte. Tal estratégia vem levando famílias com um número elevado de imóveis e uma renda considerável proveniente de aluguéis a se questionarem o quão custosa será a mudança imposta pela reforma tributária e a incidência do IBS e da CBS sobre a renda locatícia. A temida alíquota na casa dos 26,5 a 28% no lugar dos 3,65% de PIS/Cofins, num primeiro momento, assusta aqueles que não estão a par das regras específicas previstas na LC 214/2025 e pelos Regulamentos do IBS e da CBS. Porém, para se chegar a uma conclusão sobre se ainda vale a pena alugar imóveis por meio de uma holding, é importante analisar em detalhe as regras específicas sobre a nova tributação.

Teste de adequação da reforma tributária

O ano de 2026 serve como teste para a Receita Federal e as Secretarias de Fazenda estaduais e municipais calcularem qual a alíquota necessária para que as respectivas arrecadações se mantenham equivalentes após a extinção do PIS/Cofins, IPI, ICMS e ISS, de modo que por ora o IBS e a CBS estão sendo cobrados às alíquotas simbólicas de 0,1% e 0,9%. A partir de 2027, entretanto, a CBS será cobrada em sua integralidade, o que significa uma alíquota estimada em 8,8%, enquanto o IBS continuará sendo apurado à alíquota de 0,1% para os anos de 2027 e 2028. Progressivamente, a alíquota do IBS será aumentada, enquanto as alíquotas do ICMS e do ISS irão diminuir até o ano de 2033, quando os novos tributos terão sua incidência completa em total substituição ao sistema de tributação sobre o consumo anterior [2].

Quanto à alíquota estimada em 26,5 a 28%, devem também ser tecidas algumas considerações para que o contribuinte possa tomar uma decisão embasada sobre o custo-benefício de se alugar imóveis pela pessoa jurídica. Primeiramente, deve-se observar que o parágrafo único do artigo 261 da LC214/2025 prevê um redutor de 70% na alíquota incidente sobre as locações de imóveis, o que equivaleria a uma alíquota efetiva de 7,95% de IBS e CBS se, realmente, a alíquota “cheia” dos novos tributos ficar em 26,5%. Ademais, não será só a alíquota incidente sobre as locações que sofrerá uma redução, devendo a base de cálculo das locações residenciais ser reduzida em R$ 600,00. Tal valor é atualizado mensalmente pelo IPCA a partir da data da publicação da LC 214/2025, na forma prescrita pelo seu artigo 260.

Contribuintes e IBS e CBS

Outra informação relevante é a de que tanto as pessoas jurídicas, como também as pessoas físicas que realizarem operações com bens imóveis poderão ser contribuintes do IBS e da CBS se — no ano-calendário anterior — auferirem receita total superior a R$ 240 mil e tais operações tenham por objeto mais de três imóveis. Por operações imobiliárias, entenda-se como inclusas atividades como locação, cessão onerosa e arrendamento. Adicionalmente, caso a pessoa física tenha uma renda superior a R$288 mil no ano-calendário corrente com locações de mais de três imóveis, também será enquadrada como contribuinte, nos termos do artigo 251, §§ 1º e 2º da LC 215/25, dos artigo 382, I, “a” e § 1º, dos Regulamentos do IBS e da CBS. Aliado a uma alíquota de imposto de renda que pode chegar a até 27,5%, a pessoa física contribuinte terá uma carga tributária mais pesada que a pessoa jurídica que tenha a mesma renda com aluguéis de imóveis.

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Munido de tais informações, o contribuinte pode calcular as repercussões econômicas da sua decisão, comparando a incidência tributária de sua atividade locatícia no regime anterior e posterior à Reforma. Para ilustrar as informações trazidas por este artigo, podemos utilizar como exemplo uma pessoa jurídica com objeto social de locação de imóveis próprios optante pelo regime tributário do lucro presumido e que possui um rendimento mensal de R$ 30 mil em aluguéis de imóveis. Para tal atividade, o artigo 15, § 1º III, “c” da lei 9.249/95 permite que a base de cálculo do imposto de renda incidente sobre pessoas jurídicas do lucro presumido seja apurada aplicando-se o percentual de 32% sobre a receita bruta mensal, o mesmo sendo possível para se apurar a base de cálculo da CSLL.

No regime atual, os tributos incidentes sobre a renda de aluguel de imóveis residenciais são:

1. IRPJ (alíquota de 15%) e CSLL (alíquota de 9%) calculado sobre a base presumida de 32% sobre R$ 30.000,00;
2. PIS/COFINS à alíquota de 3,65% sobre a base de cálculo cheia de R$ 30.000,00.

Com a implementação gradual do IBS e da CBS a partir de 2027, saem de cena PIS/Cofins, e a carga tributária sobre os aluguéis dos imóveis ficará da seguinte forma:

1. IRPJ (alíquota de 15%) e CSLL(alíquota de 9%) calculado sobre a base presumida de 32% sobre R$ 30.000,00;
2. Em 2027 e 2028, CBS à alíquota de 2,64% e IBS à alíquota de 0,1%;
3. Em 2029, CBS à alíquota de 2,64% e IBS à alíquota de 0,531%;
4. Em 2030, CBS à alíquota de 2,64% e IBS à alíquota de 1,062%;
5. Em 2031, CBS à alíquota de 2,64% e IBS à alíquota de 1,593%;
6. Em 2032, CBS à alíquota de 2,64% e IBS à alíquota de 2,124%; e
7. Em 2033, CBS à alíquota de 2,64% e IBS à alíquota de 5,31%.

O quadro abaixo ilustra em números a carga tributária efetiva incidente sobre uma renda locatícia de R$30.000,00 por mês de 2026 até 2034:

Fonte: elaborado pelo autor (2026).

Nota-se que a carga tributária efetiva sobre os aluguéis, em 2026, ficou em 11,33%, ou R$ 3.399,00 por mês, caindo para 10,37% ou R$ 3.111,00 por mês nos anos de 2027 e 2028 com a eliminação do PIS/Cofins e implementação gradual do IBS e da CBS. Ou seja, a mudança do regime tributário resultará numa economia de R$ 6.946,56 nos anos de 2027 e 2028. De acordo com os cálculos consolidados na tabela, somente a partir 2031, a carga tributária efetiva ficaria maior que a de 2026. Isso sem levarmos em consideração que, pelo princípio da não-cumulatividade [3] que norteia a sistemática de apuração dos tributos sobre valor agregado, o contribuinte terá a possibilidade de abater créditos tributários que porventura obtiver nos consumos anteriores ao fornecimento do imóvel para aluguel e com ele relacionados, o que diminuirá ainda mais o valor a ser pago pelo contribuinte.

Modelo de negócios para aproveitar créditos tributários

Mais do que nunca, é importante que a pessoa jurídica proprietária de imóveis para locação crie um modelo de negócios em que possa se apropriar do maior valor possível em créditos tributários, possibilitando o abatimento dos tributos devidos no aluguel de seus imóveis. Contratos de aluguel que prevejam que a responsabilidade pelo pagamento de despesas do imóvel é do locatário (como benfeitorias, contas de luz e gás) deverão ser revisitados, de modo a que seu proprietário possa verificar se não seria economicamente mais interessante manter esses custos em vez de repassá-los ao inquilino, resultando num débito a menor de IBS e CBS.

Outro ponto de atenção é a possibilidade de o contribuinte locador de imóveis residenciais optar pelo regime de transição descrito no artigo 487 da LC 214/2025. Conforme aquele dispositivo legal, os contribuintes que possuírem contratos de locação residencial com vigência até no máximo 31 de dezembro de 2028 poderá optar pela tributação do IBS e da CBS à uma alíquota de 3,65% sobre a receita bruta auferida, tendo assim garantida a mesma carga tributária do regime anterior à reforma, em que incidiam PIS/Cofins à mesma alíquota. Contudo, apesar de, num primeiro momento, esse regime parecer mais atrativo, é importante notar que o § 4º do artigo 487 proíbe que o locador optante pelo regime de transição se aproprie de créditos tributários em relação às operações relacionadas ao bem imóvel sujeito ao regime opcional e, em adição, o § 5º veda a dedução do redutor social de R$ 600,00 sobre a base de cálculo dos tributos para tal regime.

Portanto, a decisão sobre a melhor forma de se alugar imóveis residenciais por intermédio de uma holding imobiliária deve se fundamentar em dados técnicos e detalhados, com o apoio de um advogado e de um contador habilitados a elaborar o melhor planejamento tributário para o cliente.

[1] O IPI, de competência da União, terá suas alíquotas reduzidas a zero nas operações em geral, já em 2027, pelo que dispõe o art. 126 do Ato das Disposições Constitucionais Transitórias, à exceção da alíquota sobre produtos que tenham industrialização incentivada na Zona Franca de Manaus, conforme critérios a serem estabelecidos em lei complementar.

[2] Em 2029, o ICMS e o ISS serão cobrados ao equivalente a 90% de suas alíquotas; já em 2030, tais tributos serão cobrados ao equivalente a 80% de suas alíquotas; em 2031, 70%; em 2032, 60%; e em 2033, o IBS terá incidência a 100% de sua alíquota com a extinção do ICMS e do ISS.

[3] O princípio da não cumulatividade do IBS e da CBS vem explicitamente descrito no art. 156-A, § 1º da Constituição Federal e detalhado nos art. 47 a 56 da LC 214/2025.

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